Wohnraum schaffen, Eigentumsbildung stärken – Potenziale und Grenzen des Bestandes

Unter dieser Überschrift debattierten die Teilnehmer des ifs Wohnungspolitischen Forums 2026 des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) im Bausparhaus in Berlin.

Wie kann Wohneigentum wieder erreichbar werden? Und wie lässt sich der Bestand so aktivieren, dass junge Haushalte wieder bessere Chancen auf die eigenen vier Wände haben? Inwieweit hat die neue Bundesregierung hier ihre Hausaufgaben gemacht? Mit diesen zentralen Fragen befasste sich das Forum.

„Die Wohneigentumsquote junger Haushalte sinkt seit Jahren spürbar. Besonders die 25- bis 35-Jährigen verlieren zunehmend den Anschluss“, machte DV-Verbandspräsident Guido Beermann gleich eingangs die Dringlichkeit des Themas deutlich. Hohe Immobilienpreise, gestiegene Baukosten und fehlende Flächen, vor allem aber die Eigenkapitalschwäche von Ersterwerbern seien dafür ursächlich. Vereinfachtes Planen und Bauen helfe allen Marktsegmenten, aber Eigentumsbildung brauche „zusätzliche passgenaue Instrumente“. Der Bundespolitik fehle der „spezifische Blick auf die Eigentumsbildung“, kritisierte er. „Wir brauchen eine verbindliche sichtbare Eigentumsstrategie, die jungen Menschen wieder Mut macht und realistische Chancen auf Wohneigentum eröffnet.“ Ohne den Neubau aus dem Blick zu lassen, müsse man insbesondere im Bestand ansetzen. Denn dort entstehe ein Großteil der Eigentumsbildung.

Ein Schatz will gehoben werden

„Das zeigt: Im Gebäudebestand liegt ein Schatz für die Eigentumsbildung“, nahm im Weiteren Dr. Olaf Joachim, Staatssekretär im Bundesbauministerium, den Faden auf. Dieser Schatz sei aber nicht so leicht zu heben. Neubau sei teuer, aber im Vergleich dazu klar strukturiert. Bestand sei komplexer. Eigentumsbildung dort brauche eine besondere Form der Aufmerksamkeit. „Im Wissen darum erleichtern wir mit dem Programm ‚Jung kauft Alt‘ Familien den Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude mit inzwischen deutlich verbesserten Förderkonditionen.“ Erwerb und Sanierung müssten von Anfang an zusammengedacht werden.

Auf der Habenseite der Bundesregierung steht, wie er hervorhob, auch das 2023 gestartete Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“. Über die im Koalitionsvertrag verankerte „Starthilfe Wohneigentum“ mit dem Fokus auf die Einstiegshürde Eigenkapital sei man derzeit im Gespräch, was Wege, Instrumente und Finanzierbarkeit betreffe.

Der Bau-Turbo, die anstehende Novelle des Baugesetzbuches sowie der geplante Gebäudetyp E dienen nach seinen Worten ebenfalls der Bestandsentwicklung und sind auch dafür gedacht und gemacht, von den „hohen Baukosten herunterzukommen“.

Noch kein Game Changer

Hier hakte Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzer empirica AG, ein: „Die Preise sind politisch gemacht. Wir weisen zu wenig Bauland aus. Da, wo Bauland wäre, bauen wir nicht – siehe Tempelhofer Feld in Berlin. Wir verschärfen die Bauvorschriften.“ Der Markt funktioniere immer. „Die Frage ist, welche Rahmenbedingungen gibt man ihm?“

Wenn auch vieles durchgesetzt worden sei, was auch privaten Eigentümern zugutekomme: „Der Game Changer für das Eigentum ist noch nicht dabei“, befand Oda Scheibelhuber, Vorsitzende AG ifs Wohneigentum. Das „Starthilfe“-Programm wäre sicherlich ein großer Schritt. Und ebenso das im Koalitionsvertrag verankerte Bundesbürgschaftsprogramm, „weil es das Risiko der Banken und die Eigenkapitalhürden senken würde“.

Hemmschuh Transaktionskosten

Handlungsbedarf machte die Diskussionsrunde auch bei den Transaktionskosten aus. „Sie sind ein wesentlicher Hemmschuh für die Wohneigentumsbildung“, urteilte Sabine König, Vorstandsmitglied LBS NordOst. „Die junge Generation ist heute räumlich flexibler.“ Deshalb sei es wichtig, an dieser Stelle zu justieren – „gerade auch im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer“. Dabei sei unbedingt zu differenzieren im Hinblick auf diejenigen, die Mietwohnungen als Kapitalanlage kaufen.

Eine Einschätzung, die auch Pekka Sagner, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am IW Köln, teilte: „Wir müssen an die Erwerbsnebenkosten ran.“ Das sei der absolut größte Hemmschuh und werde auch empirisch in der historischen Rückschau deutlich. „Die Erwerbsnebenkosten sind überproportional gestiegen – einmal durch den Kaufpreis, von dem sie prozentual abhängen. Aber auch durch die Grunderwerbssteuer.“

Abkupfern erwünscht

Wie man es besser machen könnte? Das zeigen nach seinen Worten viele Länder, etwa mit einer Portabilität der Grunderwerbssteuer: „Wer schon einmal gezahlt hat, kann sie sich beim Erwerb der nächsten selbstgenutzten Immobilie anrechnen lassen.“ Ein Faktum, auf das er in diesem Zusammenhang verwies: „Überall da, wo die Wohneigentumsquote höher ist, sind die Erwerbsnebenkosten strukturell geringer als in Deutschland.“ Deshalb sei es dort auch attraktiver, den Schritt ins selbstgenutzte Wohneigentum zu wagen. Das trifft nach seinen Worten auch auf den Bestand zu: Es rentiere sich deshalb auch nicht für ältere Haushalte, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Weil man an dieser Stelle dann erneut einen hohen Betrag entrichten müsste. Seine Empfehlung: über eine Reform der Grunderwerbssteuer nachdenken und langfristiger denken beim Thema Wohneigentum. „Das wäre zeitgemäß.“

Eigenheim als Teil der Lösung

„Wie können wir das Eigenheim zum Teil der Lösung machen?“, eine Frage, die Arnt von Bodelschwingh, Geschäftsführender Gesellschafter von RegioKontext, in den Raum stellte. „Denn ein guter Teil der Lösung ist bereits gebaut.“ Der Wohnraum stehe aber zum Teil extrem ungleich zur Verfügung. Eckzahlen, die er dazu nannte: Es gibt 16 Millionen Eigenheime in Deutschland und gleichzeitig 9,5 Millionen Menschen, die in zu kleinen Wohnungen wohnen. „Das haben wir jahrelang akzeptiert. Das klappt jetzt nicht mehr. Der Neubau wird dieses Problem nicht lösen können. Wir müssen in den Bestand gehen. Sonst zementieren sich die Verhältnisse.“

Damit die Rechnung aufgeht

Wie kann man im Bestand Raum schaffen für die Eigentumsbildung? Seine Rechnung dazu: Wenn es gelänge nur in fünf Prozent der 16 Millionen Eigenheime in Deutschland einen weiteren Haushalt unterzubringen, könnten 800.000 Haushalte mit Wohnungen versorgt werden, „ohne auch nur ein einziges Haus zu bauen“. Umbauen sei dabei nur eine von mehreren Lösungen. Wenn noch ein weiterer Haushalt einzieht, eröffneten sich zugleich auch neue wirtschaftliche Perspektiven für das Haus. Bankkredite seien so leichter zu erhalten. Auch Ersatzbauten nannte er als denkbare Variante. Eine gute Kommunikation und Freiwilligkeit sind nach seinen Worten dabei der Schlüssel. Dass die Bewohner in eine „andere Ecke der Stadt ins Geschoss ziehen“, könne nicht die Lösung sein. „Das wird niemals funktionieren.“

Noch eine Alternative und viele Denkanstöße

Deshalb sein Plädoyer: „Lasst uns kleine Mehrfamilienhäuser bauen am Rand der Eigenheimgebiete – als Alternative für diejenigen, die im Alter oder auch aus anderen Gründen in viel zu großen Häusern wohnen und sich wohnlich tatsächlich verändern wollen.“

In der abschließenden Diskussion mit den Bundestagsabgeordneten und Bauexperten ihrer Fraktion – Lars Rohwer (CDU/CSU), Hendrick Bollmann (SPD), Hanna Steinmüller (Bündnis 90/Die Grünen – wurden viele weitere Aspekte des Wohnens im Eigentum und zur Miete angesprochen. Denkanstöße und Stichworte hierzu: Anreize für den Umzug in eine kleinere Wohnung, bezahlbare barrierefreie Wohnungen für Ältere, Donut-Effekt, funktionierender ÖPNV, Genossenschaften als Hebel, Mitarbeiterwohnen, Umwandlung von Büro- und Handelsflächen in Wohnungen, Wohnungsverkauf an Mieter, Wohnungstausch.

Fazit des ifs-Forums: Eigentumsbildung brauche Priorität, damit auch Haushalte mit normalem Einkommen Zugang zu Wohneigentum erhalten. Ohne eine eigenkapitalorientierte Neuausrichtung der Förderpolitik sowie eine aktive Bestandsstrategie werde das nicht gelingen.