Interview Simon Wieland

Werkswohnungen – nicht einfach nur ein Comeback

Entlastung des Wohnungsmarktes durch Werkswohnungen. Nicht neu. Aber inzwischen auf einem anderen Level: mit neuen Zielgruppen, neuen Wohn- und Kooperationsmodellen. Dazu das Interview mit Simon Wieland vom Berliner Forschungs- und Beratungsinstitut RegioKontext.

2016 hat Ihr Institut die erste Publikation zum Thema Mitarbeiterwohnen veröffentlicht und in der Folgezeit weitere. Beim Vergleich damals und heute: Was würden Sie hervorheben?

Heute wie damals drehen sich unsere Forschungen um bezahlbares Wohnen und inwieweit Unternehmen sich hier engagieren, um so Fachkräfte zu binden. Werkswohnungen haben in Deutschland eine lange Tradition, wenn man etwa an Siemensstadt in Berlin oder Kruppsiedlungen im Ruhrgebiet denkt. Welche Unternehmen führen diese Tradition in welcher Form fort? Dem gehen wir nach und hatten anfangs tatsächlich Schwierigkeiten, solche Beispiele zu finden. Und diejenigen, die man gefunden hat, die wollten auch nicht so gern darüber reden.

Wie das? Tue Gutes und rede darüber. Das wäre doch im Grunde normal?

Wir wurden anfänglich von der Branche doch recht kritisch beäugt im Sinne von: Werkswohnungen, das braucht ja nun wirklich gar keiner mehr. Es gibt ja einen Grund, warum das Thema seit den 80er-Jahren teils von der Landkarte verschwunden ist.

Was war dafür ausschlaggebend?

Die Arbeitsmärkte waren entspannt. So dass wir flächendeckend auch eine Entspannung auf den Wohnungsmärkten gesehen haben – mit einer nachholenden Suburbanisierung in Ostdeutschland. Und es gab Entspannungstendenzen in den westdeutschen Ballungszentren, weil die Innenstädte an Attraktivität verloren hatten. Wenn die Werkswohnung kein Benefit mehr ist, wird sich ein Unternehmen zu Recht überlegen, ob es dort weiterhin investiert.

Mittlerweile ist jedoch klar: In der Verbindung von angespannten Arbeits- und Wohnungsmärkten besteht erneut Handlungsbedarf und immer mehr Unternehmen reagieren darauf. Unsere Datenbank mit Fallbeispielen füllt sich. Das Thema ist in der Fachöffentlichkeit angekommen. Das zeigt auch die Resonanz auf Veranstaltungen, die wir gemeinsam mit Kommunen oder IHK dazu machen.

Wenn man sich die Entwicklung beim Mitarbeiterwohnen grafisch in einer Kurve vor Augen führt, wo befinden wir uns da gerade?

Diese genauen Zahlen gibt es nicht. Der Begriff Mitarbeiterwohnung ist statistisch nirgendwo erfasst. 450.000 könnten es auf dem Höhepunkt in den 80ern gewesen sein. Das ist eine Schätzung, die wir gemeinsam mit dem GdW gemacht haben. Auf diesem Niveau sind wir nicht mehr und werden es so schnell wahrscheinlich auch nicht wieder erreichen. Einige große Wohnungsmarktakteure wie beispielsweise Siemens oder Deutsche Bahn haben sich in den letzten 40 bis 50 Jahren von den Beständen getrennt.

In der Öffentlichkeit ploppt das Thema Werkswohnung bzw. Mitarbeiterwohnen immer mal wieder auf, um dann doch wieder relativ schnell in der Versenkung zu verschwinden. Diesen Eindruck konnte man zumindest in den letzten Jahren gewinnen?

In den letzten ein, zwei Jahren beobachten wir tatsächlich eine gewisse Zurückhaltung der Unternehmen. Das hat vor allem mit den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu tun und gilt auch nicht für jede Branche. Heute schauen Unternehmen sehr viel genauer hin, wem sie diese Möglichkeit anbieten. Sie konzentrieren sich auf bestimmte Zielgruppen.

An wen richten sich die hauseigenen Wohnungsangebote der Unternehmen neuerdings insbesondere? Inwiefern wird dabei differenziert?

Nach wie vor gibt es die regulären Wohnangebote für die Stammbelegschaft und deren Familien, dauerhaft angelegt. Das andere sind Ankommenslösungen für Fachkräfte aus anderen Städten oder dem Ausland für die ersten ein oder zwei Jahre. Zeit, um sich zu orientieren und am Markt etwas Passendes zu finden. Eine weitere große Zielgruppe, die lange vergessen wurde, sind Azubis.

„Vergessen“. Woran machen Sie das fest?

Für Azubis gab es bislang kein passendes Pendant, wenn man mit den Studierendenwerken vergleicht, die seit Jahrzehnten die Wohnraumversorgung, soziale Begleitung, Freizeit- und Nahverkehrsangebot für ihre Klientel abdecken. Ursprünglich galt auch das Bundesprogramm „Junges Wohnen“ nur für Studierende, inzwischen auch für Azubis. Im kommenden Jahr sollen die Mittel hierfür noch einmal verdoppelt werden.

„Azubi-Wohnen“ – was ist da mittlerweile vielleicht schon spruchreif?

Es ist ein sehr spezielles Wohnungsmarktsegment mit vielen verschiedenen Modellen und Namen: Heidelberg und Mannheim haben ein Ausbildungshaus, München und Bremen ein Azubi-Werk. In Hamburg ist es eine Stiftung, die Wohnen für Azubis anbietet. Und in Freiburg wird gerade ein Azubi-Wohnheim fertiggestellt. Hier sehen wir tatsächlich flächendeckend Bewegung. Neben Unternehmen als Bauherren sind inzwischen auch Kommunen aktiv. Dazu erarbeiten wir gerade eine neue Publikation.

Stichwort: Ankommenslösungen der Unternehmen beim Wohnen. Das beträfe dann zum Beispiel den Softwareexperten aus Indien?

Das auch. Aber wir reden ja auch oft über innereuropäische Migration und hier dann auch über klassisches Gewerbe und die hierfür typischen Branchen wie Pflege, Hotellerie und Gastronomie bis hin zur fleischverarbeitenden Industrie, genauso wie über die Gesundheitsbranche von der Pflegefachkraft bis zur Ärztin. Dass Mitarbeiterwohnen allein etwas für die oberen Einkommensgruppen ist, würde ich nicht sagen.

Können Sie das konkretisieren?

Der Volkswagenkonzern zum Beispiel hat ein eigenes Immobilienunternehmen und bietet darüber die gesamte Palette: sowohl dauerhaftes Wohnen, aber auch temporär für junge Fach- und Nachwuchskräfte. Genauso wie für hochrangige Projektmitarbeiter, die dann zum Beispiel für drei Monate in Wolfsburg hotelartig untergebracht sind.

In Tübingen will eine Unternehmer-Baugemeinschaft von einem guten Dutzend Mittelständlern eine Immobilie für Berufsstarter entwickeln. Ist das ein Zukunftsmodell für das Mitarbeiterwohnen?

Auf jeden Fall zeigt ein solches Projekt, was möglich ist, wenn verschiedene Akteure zusammenarbeiten: in erster Linie natürlich die Unternehmen, die den Mehrwert für sich erkannt haben. Aber auch die Kommune, die in diesem Fall das Grundstück zur Verfügung stellt. Einschließlich der Landesebene, weil auch Mittel der sozialen Wohnraumförderung Baden-Württemberg fließen. Das Land gilt in dieser Hinsicht als Vorreiter – mit eigenen Förderkonditionen für das Mitarbeiterwohnen. In diesem Rahmen haben wir es heute aber nicht nur mit anderen Zahlen und teils veränderten Wohnformen zu tun, sondern mit neuen Modellen: auch dergestalt, dass heute viel mehr über Kooperationen läuft.

Welche Kooperationsmodelle sind Ihnen denn bisher am Markt begegnet?

Man sucht sich als Unternehmen zum Beispiel einen wohnungswirtschaftlichen Partner, mit dem man gemeinsam baut. Oder man mietet Wohnungsbestände an und vermietet an die Mitarbeiter weiter. Unternehmen erwerben Belegungsrechte für Wohnungen und stellen sie ihrer Belegschaft zur Verfügung. Das führt zu mehr Flexibilität und bindet weniger Kapital. Aber nach wie vor gibt es natürlich auch Unternehmen, die eigene Bestände aufbauen wie die Bäckerei Rischart in München oder eine Gruppe von 13 Berliner Unternehmen, die sich zu einer Genossenschaft unter dem Label „Job und Wohnen“ zusammengeschlossen haben.