Interview Frank Bachmann

„Wir müssen uns schon selber retten“

Wohnen in Häusern, die einmal Problemimmobilien waren und heute als Denkmal das Stadtbild von Pößneck prägen. Warum die kleine Stadt in Thüringen hier als Investor selbst aktiv geworden ist. Dazu das Interview mit Bauamtsleiter Frank Bachmann.

Was sollte man über Pößneck wissen, wenn man hier und heute Arbeit und Wohnung sucht oder umgekehrt in Wohnungsbau und Arbeit investieren will?

Pößneck war früher ein Ackerbauernstädtchen, das zu Zeiten der Industrialisierung als ein Zentrum der Tuch- und Lederindustrie sowie des Buchdrucks sehr stark gewachsen ist. Von daher prägen mehrere Villengürtel das Stadtbild, aber auch eine Vielzahl großer, inzwischen für Wohnen, Schule und Veranstaltungen umgenutzter Industriegebäude in der Kernstadt. Neue Unternehmen, wie beispielsweise der Kunststoffverarbeitung, Metall- und Elektroindustrie, haben sich im Gewerbegebiet angesiedelt. Wir haben Plattenbaugebiete, Bestände aus den 20er- und 30er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts in gutem Zustand und mit vernünftigen Mieten und inzwischen auch eine Reihe sanierter Gebäude in den historischen Altstadtbereichen. Dort vor allem liegen die Leerstände, die wir nach und nach beheben. In diesem Bereich kaufen wir Immobilien auf, setzen sie rohbaufertig instand und verkaufen anschließend an einen Investor.

Wohngebäude aufkaufen, sanieren und wiederverkaufen. Verglichen mit Kommunen in ähnlicher Lage, Stichwort: Donut-Effekt, fährt Pößneck hier eine andere Strategie. Weshalb hat die Stadt sich für diesen Weg entschieden?

Ursprünglich war auch unser erster Gedanke so, wie es die meisten Kommunen machen: Wir kümmern uns um Fördergeld und gehen auf Investorensuche. Ab und zu haben wir auch jemanden gefunden, jedoch bald festgestellt: Wir sind zu langsam. Mal spielte die Bank des Investors nicht mit. Mal wollte der Investor anders, als wir wollten. Man konnte auch nur Häuser nehmen, die für einen Investor vom Risiko her überschaubar waren. Bei sehr vielen Gebäuden war das aber damals nicht der Fall.

Damals – wie weit gehen Sie da zurück und mit welchen Bildern im Kopf?

Zu dieser Zeit, vor knapp 20 Jahren, lag der Leerstand in den innerstädtischen Bereichen bei 40 bis 50 Prozent. Es gab Häuser, in denen von fünf Wohnungen nur noch eine belegt war. Gebäude, die auf der Kippe standen. Problemimmobilien, die keiner wollte, die seinerzeit aber das Stadtbild maßgeblich bestimmten. Für sie mussten pragmatische, möglichst konfliktarme Lösungen her. Mittlerweile war klar: Es wird keiner kommen, der uns rettet. Das müssen wir schon selber machen.

Erläutern Sie doch bitte kurz die einzelnen Schritte des Rettungsplans für die historischen Altstadtbereiche von Pößneck.

Wir kaufen für kleines Geld – meist vier- bis fünfstellige Beträge – Immobilien nur in Sanierungsgebieten auf, teils auch aus der Zwangsversteigerung. Für die anschließende Rohbauinstandsetzung – mit komplett neuer Erschließung von Treppen, Fluchtwegen, mit neuen Fenstern, historischen Fassaden inklusive Wärmedämmung, einem modernen Brandschutzkonzept – nutzen wir die Gelder aus der Städtebauförderung. An den Investor verkaufen wir zum Marktpreis und nur mit Investitionsverpflichtung. Er hat dann drei Jahre Zeit für den Innenausbau. Hält er sich nicht daran, holen wir uns das Haus zurück.

So reibungslos wie es hier klingt, ist der Ablauf aber vermutlich nicht? Was wäre in dieser Hinsicht Ihre Zwischenbilanz?

Es ist ein Prozess und der Erfolg auch für uns nicht vom Himmel gefallen. Dafür braucht es einen langfristigen politischen Rahmen. Man muss flexibel genug sein, Förderchancen zu erkennen, und sie konsequent nutzen, Fördergelder generieren und darüber mit dem Land permanent im Gespräch bleiben. Diese Gelder zur Aufwertung historischer Gebäude in der vorgegebenen Zeit zweckentsprechend einzusetzen: Das ist auch eine Kunst. Das Know-how haben wir uns erarbeitet und von Anfang an mehrere Objekte parallel vorangetrieben. Kommt das eine nicht – etwa, weil der Eigentümer nicht verkaufen wollte oder utopische Preisvorstellungen hatte, machen wir das Nachbarhaus.

Mit wie vielen Projekten sind Sie respektive die Stadt denn augenblicklich befasst?

Derzeit laufen um die zehn Objekte parallel in verschiedenen Stadien. Die einen werden fertig, andere steigen dafür ein. Manche sind gerade im Bau. Sobald Objekte greifbar sind, kaufen wir sie auf. Weil wir nicht wollen, dass damit spekuliert wird. Dafür muss man im Haushalt natürlich die Prioritäten entsprechend setzen.

Sehen Sie da ein Problem? Inwiefern sollte ein solches Investment an diesem Punkt scheitern?

Es gibt Gemeinden, die sagen: Dafür geben wir unser Geld nicht aus. Dann muss man damit leben, dass man eine schöne Straße hat – und links und rechts davon verfällt alles. Unsere Philosophie ist: erst ins Haus investieren, dann in die Straße. Wenn man es clever anstellt, schafft man auch beides. Investoren, die von uns günstig kaufen, können so modernen und eben auch bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen: beispielsweise zu einer Quadratmetermiete für 7,50 Euro netto kalt, hier in Pößneck am oberen Rand der ortsüblichen Miete. Oder für um die zehn Euro, derzeit die Spitzenmiete. Müssten sie komplett selbst finanzieren, wäre man beim Doppelten. Durch fortlaufende Sanierung wird die jeweilige Straße zudem aufgewertet.

Mit welchem Zeithorizont muss man bis zur vollständigen Rohbauinstandsetzung erfahrungsgemäß rechnen?

An einem aktuellen Gebäude, einem Einzeldenkmal, sind wir zum Beispiel seit zwei Jahren dran. Im Durchschnitt brauchen wir für ein Haus drei bis vier Jahre. Diese Zeit hat der Investor nicht. Er kann ein Haus nicht so lange vorfinanzieren. Da ist er pleite. Manche Gebäude haben wir – vom Erwerb bis zur Fertigstellung – acht bis zehn Jahre im Portfolio. So lange dauert es, die Finanzierung und die bauliche Umsetzung zu klären. Wenn die Kommune als Investor das nicht macht, wer soll es denn sonst machen? Die Häuser würden verfallen und letztlich abgerissen. Aber das sind alles hochrelevante Denkmalobjekte, sehr zentral und nach der Sanierung ein Blickfang in der Stadt. Das wird auch aus Kreisen der Denkmalpflege anerkannt.

Roter Teppich für Investoren. Wie kommt das Angebot denn dort an? Wie gut verkaufen sich die weitgehend instandgesetzten Wohnimmobilien?

Man reißt uns die Gebäude aus der Hand. Der Investor, der von uns zum Verkehrswert kauft, hat ja die gesamte äußere Hülle, die Statik, komplett neu. Und natürlich auch die Baugenehmigung, mit der er weiterarbeiten kann. Diese Problemlagen nehmen wir ihm ab, auch die Abstimmung mit der Denkmalpflege. Da sind alle Auflagen geklärt. Er weiß auf den Euro relativ genau, was noch auf ihn zukommt. Da gibt es so gut wie keine Überraschungen. Wir stellen die Gebäude auf unserer Internetseite ein. Mehr müssen wir im Grunde gar nicht tun. Sobald die Häuser fertig sind, kommen auch die Investorenanfragen.

Wie würden Sie den Investorenkreis charakterisieren? Mit wem hat die Stadt es hier zu tun?

Es sind Bewerber aus allen Schichten, die meisten tatsächlich Unternehmer aus der Region und aus den alten Bundesländern. Zum Teil Handwerker und andere, die sich mit fünf bis zehn Wohnungen als Kleinvermieter einen Immobilienbestand aufbauen wollen. Wichtige Investoren für uns sind auch soziale Träger wie zum Beispiel die AWO, die für verschiedene Nutzergruppen preisgünstig Wohnraum zur Verfügung stellen, etwa für Senioren. Es kommen auch Interessenten von außerhalb, die in Verbindung mit beruflicher Nutzung Wohneigentum erwerben wollen: unter anderem aus Jena. Aktuell hat gerade eine Familie Interesse bekundet, die sich hier nicht nur häuslich, sondern auch mit einer ärztlichen Praxis niederlassen will.

Zuzug von außerhalb. Ist Pößneck damit auch wieder eine Stadt, die mehr Einwohner gewinnt als verliert?

Wachsen wäre schön. Unser Ziel ist, dass die Einwohnerzahl sich bei der 12.000er-Marke stabilisiert. Das gelingt auch. Durch die Wohnungsbestände stellen wir letztlich auch sicher, dass wir unsere Stadtgröße halten können: in alle Richtungen. Wir schaffen im Bestand barrierefreie Wohnungen mit Unterstützungsangeboten für Senioren aus den umliegenden Dörfern, die ihre Bauernhöfe aus Altersgründen aufgeben. Und wir haben viele Bestände, wo junge Leute in guter Lage eine gute bezahlbare Mietwohnung finden. Neubauflächen weist die Stadt nur für Einfamilienhäuser aus, nach wie vor zu bezahlbaren Preisen, aber ausschließlich in den Innenbereichen.

Leerstand war oder ist in Pößneck immer noch ein großes Thema? Können Sie sich aktuell eindeutig festlegen?

Wir haben schon noch Leerstand, um die zehn bis 15 Prozent. Aber das sind tatsächlich die Bestände, die derzeit nicht vermietet werden können. Entscheidend ist jedoch: Solche Problemimmobilien bestimmen nicht mehr das Stadtbild. Oder wie eine Bewohnerin während eines Stadtrundgangs mit dem Bürgermeister sehr treffend anmerkte: Früher ist jedes sanierte Haus aufgefallen, heute fällt jedes unsanierte Haus auf.

Ziel an diesem einen Tag im Jahr sind sowohl Häuser, die wir gerade gekauft oder bis hin zum Rohbau instandgesetzt haben und wo der Investor schon parat steht.

Für den Besucher von außerhalb, der sich dem Rundgang durch Pößneck vielleicht anschließen will: Welches Datum sollte er sich für dieses Jahr notieren?

Die Rundgänge finden jeweils am bundesweiten Tag der Städtebauförderung statt, in diesem Jahr am 9. Mai. Wir sind seit vielen Jahren konsequent dabei, oft mit mehr als 200 Stadtbewohnern. Durch die Städtebauförderung wird sehr viel bewegt. Aber kaum einer weiß, wie wichtig sie für die Kommunen und damit für uns Bürger ist. Wie sehr wir sie brauchen und wie unverzichtbar sie deshalb für uns ist, sollte auch den Mandatsträgern in den Landesparlamenten und im Bundesparlament klar sein. Auch deshalb ‚klappern‘ wir so stark.

Mit Frank Bachmann sprach Wirtschaftsjournalistin Carla Fritz