Reicht die Rente? – Selbstgenutztes Wohneigentum als Stabilitätsanker im Alter  

Welche Rolle kann selbstgenutztes Wohneigentum künftig im System der Alterssicherung spielen? Und welchen Beitrag leisten eigene vier Wände zu stabilen Wohnkosten, finanzieller Sicherheit und Konsumspielräumen im Alter? Darüber debattierten Podium und Publikum bei der Auftaktveranstaltung der Dialogreihe „Wortwechsel“ 2026 im Bausparhaus in Berlin.

„Wir leben in Zeiten großer Herausforderungen. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer länger andauernden Wachstumsschwäche. Gleichzeitig treten die strukturellen Probleme in der sozialen Sicherung immer deutlicher zutage. Sie lassen sich nicht mehr mit öffentlichen Mitteln zudecken, mit denen man in früheren Zeiten dank sprudelnder Steuereinnahmen und der funktionierenden Wirtschaft vergleichsweise großzügig umgehen konnte“, so eingangs Christian König, Hauptgeschäftsführer des Bausparverbandes. Besonders sichtbar werde dies beim Thema Rente, „wo immer weniger Beitragszahler immer mehr Leistungen und Leistungsempfänger tragen müssen“. Diese Situation spitze sich weiter zu.

Ohne private Initiative, „gerne mit verbesserten staatlichen Anreizen versehen“, werde sich die Perspektive künftiger Rentnerinnen und Rentner verschlechtern.

In Aktien kann man nicht wohnen

Die Reform der steuerlich geförderten Altersvorsorge müsse deshalb auch das selbstgenutzte Wohneigentum immer ausdrücklich mitdenken, äußerte er zugleich auch in Richtung Bundestag, der in diesen Wochen den Entwurf des Altersvorsorgereformgesetzes debattiert.

In diesem Zusammenhang verwies König auf die Vorzüge des Wohneigentums: zum einen Mietersparnis im Alter. Zum anderen Sicherheit – es schützt vor Mieterhöhungen und Verdrängung, das heißt vor existenziellen Risiken einer Familie in der dritten Lebensphase. Es stärkt die individuelle Vermögensposition: Wohneigentümer bleiben ihr Leben lang Sparer und entlasten damit zugleich die Sozialkassen. „Vor allem aber: Es entspricht den Wünschen der Menschen.“ Demnach halten 84 Prozent der Bevölkerung in Deutschland die eigenen vier Wände für die beste Form der Altersvorsorge. Oder wie König formulierte: „In Aktien kann man nicht wohnen, im eigenen Haus schon. Und zwar nicht erst im Ruhestand, sondern schon während der Erwerbs- und Familienphase.“

Sparen ist kein Selbstzweck

Zahlen und Fakten dazu liefert die empirica-Studie „Rentable Altersvorsorge mit selbstgenutztem Wohneigentum“, deren Ergebnisse Studienautor Dr. Reiner Braun anschließend in seinem Vortrag erläuterte. Dabei zeigte er auf, warum die eigene Wohnung nicht nur eine emotionale Rendite abwirft, sondern sich auch in den harten ökonomischen Kategorien mit alternativen Vorsorgeformen durchaus messen lassen kann. Die Gretchenfrage sei letztlich jedoch nicht: Wie gut war die Rendite? Sondern: Wurde ausreichend Geld fürs Alter angespart? Er stellte klar: „Sparen für die Altersvorsorge ist Lebenszweck, kein Selbstzweck.“ Das werde in Diskussionen oft vergessen. Hauptzweck einer guten Altersvorsorge sei, den eigenen Konsum im Alter zu finanzieren. Dabei zeige sich empirisch, „dass der Selbstnutzer mehr spart“.

Zwei Spartöpfe sind einer zu viel

Junge Mieterhaushalte mit Wunsch nach Wohneigentum scheitern jedoch oft an den Eigenkapitalhürden, so Brauns Befund. Das nötige Eigenkapital hätten sie meist erst mit Ende vierzig zusammen. Zu spät, weil die Kinder dann schon fast wieder aus dem Haus sind. Anders bei Aktien, wo ein Einstieg bereits in jungen Jahren mit kleinen Beträgen möglich sei.

Wohneigentum dürfe deshalb bei der Altersvorsorge nicht außer Acht gelassen werden. „Wenn man akzeptiert, dass es gegenüber anderen Anlageformen eine gleichberechtigte und gleichwertige Altersvorsorge ist“, dann müsse man berücksichtigen: Haushalte, vor allem junge Familien, können nicht für beide Sparwege getrennt sparen – in dem einen Topf für die Rente und in dem anderen für die eigenen vier Wände. „Altersvorsorge und Wohneigentum gehen Hand in Hand wie kommunizierende Röhren.“

Einzementiert und ausgebremst

Wie können Politik und Gesellschaft den Zugang zu Wohneigentum realistisch stärken – insbesondere für junge Familien und mittlere Einkommen? Und welche Faktoren haben darauf Einfluss – begünstigend wie auch bremsend? Was leitet sich daraus ab für eine vernünftige Förderung von Wohneigentum für die private Altersvorsorge?

Zu diesen und weiteren Fragen entwickelte sich auf dem Podium eine lebhafte, teils kontroverse Debatte zwischen den Wortwechslern: Dr. Reiner Braun – Vorstand empirica AG, den beiden Bundestagsabgeordneten und Finanzpolitikern ihrer Fraktion, Dr. Carsten Brodesser für die CDU und Michael Thews für die SPD, sowie dem Sprecher des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA), Dr. Peter Schwark.

Weshalb ist die Wohneigentumsquote derzeit „einzementiert“ und könnte „im Moment vielleicht sogar noch etwas sinken“? Hier listete Carsten Brodesser eine ganze Reihe von Gründen auf: unter anderem zu hohe Baukosten aufgrund „zu üppiger Bauvorschriften“, so dass im mittleren Preissegment kein neuer Wohnungsbau entsteht. 16 verschiedene Landesbauordnungen, die „kostengünstiges serielles Bauen erschweren, teils sogar verhindern“. Dazu kämen begleitende Kosten – Stichwort: Grunderwerbssteuer.

Sein Plädoyer vor diesem Hintergrund: Um Kapitalaufbau für Wohneigentum zu realisieren, müsse es weiterhin möglich sein, staatlich gefördert auch in Bausparen zu investierten. „Wir haben Bausparen, als gleichberechtigte Form der staatlich geförderten Altersvorsorge, im Gesetzentwurf mitgedacht.“

Hausaufgaben für die Akteure

In seiner Replik auf König äußerte Brodesser aber zugleich auch Erwartungen an die Anbieter: „Da haben die Bausparkassen im Moment auch ein paar Hausaufgaben zu machen.“ Der Marktanteil bei der privaten Altersvorsorge werde nicht unendlich linear fortgeschrieben. Bausparen müsse wieder sexy werden. Man müsse den jungen Leuten begreiflich machen: „Es ist weder dröge noch angestaubt, vielmehr ein zentraler Aspekt für die Eigentumsbildung.“ Das müsse sich dann auch in der Attraktivität der Produkte, des Angebots und in der Qualität der Kundenansprache widerspiegeln.

Jungen Familien sei insbesondere mit günstigen Grundstücken geholfen. Viele Städte seien aufgrund von Überschuldung dazu jedoch nicht in der Lage, so Michael Thews. Für dringlich erachtet er es zudem, barrierefrei und altersgerecht zu bauen. Das geschehe bisher noch zu wenig – „vor allem angesichts der großen Nachfrage, die es aufgrund des demografischen Faktors gibt“. Bei entsprechendem Angebot würde die „alleinstehende Seniorin ihre 220-Quadratmeter-Familienwohnung“ dann vermutlich freimachen. Hier würden noch zu viele Möglichkeiten verschenkt. „Das werden wir im Augen behalten müssen.“

Viele Aspekte und eine starke Tradition

Das Thema Immobilie müsse man differenziert diskutieren, so DIA-Sprecher Peter Schwark. „Es gibt den Aspekt Stadt versus Land. Das heißt: Auf dem Land ist Wohneigentum eher leistbar, weil die Bodenpreise geringer sind. Es gibt den Aspekt alte sanierungsbedürftige Immobilien und Neubau und natürlich die Immobilie im Alter.“ Was nach seiner Einschätzung beim Thema Immobilie beziehungsweise Wohneigentum eine größere Rolle spielt, als man vielleicht gemeinhin annimmt, sei der Hintergrund in der Familie: die eigenen Erfahrungen im Elternhaus. „Gerade auf dem Land gibt es da eine starke Tradition, die auch Werte vermittelt, an denen man sich orientieren kann.“

Dass sich Deutschland vom Mieter- zum Eigentümerland entwickelt, sehe er nicht. Und: Wer spart, tue das heute schon, die anderen werde man nicht dafür gewinnen können.

Dem widersprach Braun: „Wenn junge Leute das Gefühl haben, sie schaffen es ohnehin nicht, fangen sie erst gar nicht mit dem Altersvorsorgesparen an.“ Diese Erwartungen müsse man in Erwägung ziehen. Hier Unterstützung auch schon mit kleinen Förderbeträgen zu signalisieren, die durchaus große Volumina bewegen könnten, sei deshalb sinnvoll. „Die Wohnungsbauprämie führt dazu, dass mehr Haushalte früher, jünger und öfter Wohneigentum erwerben“, berief er sich auf nicht nur hauseigene Studien. Allerdings seien sowohl die Wohnungsbauprämie wie auch die Arbeitnehmersparzulage jahrelang nicht angepasst worden. „Das heißt, sie haben sich real halbiert.“