Interview Cord Soehlke

Wohnen mit Marie in Tübingen

Wie die Universitätsstadt ihre Ideen, Intentionen und Maßstäbe fürs Wohnen in einem angespannten Markt mithilfe eines großen Netzwerks umsetzt. Darüber spricht Baubürgermeister Cord Soehlke im Interview.

Im April dieses Jahres haben Sie eine Stadtführung insbesondere für Neuankömmlinge in Tübingen gemacht – mit welchen Stationen und Intentionen?

Jedes Jahr kommen zwischen 5.000 und 6.000 junge Leute zum Studium hierher nach Tübingen. Aber sie bleiben meist auf dem „Planeten“ Universität, werden nur begrenzt Teil der Stadtgesellschaft. Ein Rundgang nicht nur mit Erst-, sondern auch älteren Semestern ist eine gute Gelegenheit, das zu ändern. Mit der Intention, ihnen zu zeigen: Kommunalpolitik ist hochgradig wirksam. Und die Stadt, in der sie leben, legt viel Wert darauf, dass die Bewohner nicht Opfer, sondern Akteure von Stadtentwicklung werden. Ziel war unter anderem der Europaplatz am Tübinger Hauptbahnhof: ein großer Verkehrsknotenpunkt mit viel Freiraum, gerade im Umbau und derzeit unser spektakulärstes Projekt. Dann das Französische Viertel in der Tübinger Südstadt: ehemals Kasernengelände, heute innovatives Stadtquartier, erbaut in den 90ern.

Wenn Sie den Wohnungsmarkt Ihrer Stadt beschreiben, inwieweit würden Sie Parallelen zu anderen Universitätsstädten ziehen?

Im Detail kann ich das nicht. Aber strukturell, verglichen etwa mit Marburg oder Heidelberg, dürften die Probleme nicht unähnlich sein. Wir sehen eine relativ große Asymmetrie am Wohnungsmarkt, wo die Studierenden – immerhin knapp 30 Prozent der 93.000 Einwohner unserer Stadt – beim Wohnen mit Familien konkurrieren. Sie sind teils in der Lage, für eine Vierzimmer-WG-Wohnung auch mal 2.000 Euro zu zahlen. Das ist gerade für junge Familien meist zu viel. Nach unseren Berechnungen hätten wahrscheinlich 40 bis 50 Prozent der Tübinger Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein.

Eine solche Diskrepanz beim Thema Wohnen würde man in einer Universitätsstadt nicht unbedingt vermuten?

In Tübingen arbeiten sehr viele Menschen im öffentlichen Dienst. Gerade die unteren Lohngruppen tun sich teilweise sehr schwer auf dem Wohnungsmarkt. Die Universitätsklinik hat um die 10.000 Beschäftigte. Davon sind sehr viele eben keine Chefärzte. Auch die Universität hat im Mittelbau viele Beschäftigte eher im unteren und mittleren Einkommensbereich, die auf einen ziemlich teuren Wohnungsmarkt treffen. Dazu kommen die Älteren, die am Ende ihres Berufslebens mit Rentenbezug weniger Geld zur Verfügung haben und außerdem die Sorge, was Eigenbedarfskündigung oder Mieterhöhung betrifft. Mithin alle, die nicht in bezahlbaren, gesicherten Wohnverhältnissen leben und es nicht rechtzeitig ins Eigentum geschafft haben.

Wer heute aus beruflichen Gründen nach Tübingen ziehen will – zwecks Ausbildung, Studium oder Arbeit – oder auch aus familiären Gründen: Wie schnell, wo und welcher Art und zu welchen Konditionen würde er eine Bleibe in der Stadt finden?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Günstige Wohnheimplätze über das Studentenwerk, sofern man dort unterkommt, funktionieren in der Regel wie ein „Durchlauferhitzer“, bis sich etwas anderes findet. Erste ähnlich gelagerte Projekte für Azubis wie etwa die Baugemeinschaft „Marie“ haben noch einen sehr begrenzten Radius. Die Angebotsmieten auf dem freien Mietwohnungsmarkt beginnen ab 13 oder 14 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Beim Kauf wird man meist erst in einem höherpreisigen Segment fündig, kaum unter 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Ich würde die Frage aber noch um einem Punkt erweitern: Viele Tübinger sehen sich aufgrund der hohen Mieten zum Umzug gezwungen und sind deshalb ebenfalls auf der Suche. Hier kommt gegebenenfalls auch unsere städtische Wohnrechtsberatung in Zusammenarbeit mit dem Mieterverein ins Spiel.

Wohnrechtsberatung durch die Stadt. Das hört sich nach einem Novum an und bedeutet konkret was?

Wir gehen teilweise auch ordnungsrechtlich gegen zu hohe Mieten vor und übergeben Fälle von Mietwucher an die Staatsanwaltschaft. Wir sind sozusagen der „Blitzer auf der Autobahn Wohnungsmarkt“, der den dort geltenden Regeln im Interesse aller Respekt verschafft. Denn was ist die Konsequenz, wenn in dieser Art Geld abgeschöpft wird? – Familien wandern ab oder entscheiden sich gegen ein zweites Kind, weil sie keine bezahlbare Wohnung finden.

Das sind unschöne Tendenzen und sie nehmen eher zu. Das betrifft auch viele andere, die zu hohe Mieten zahlen wie Studenten und Ältere. Obwohl wir wirklich alles aus unserem Werkzeugkasten nutzen, um die Wohnsituation in Tübingen zu verbessern.

Wie nimmt die Stadt aktuell Einfluss auf die Situation am Wohnungsmarkt?

Wir entwickeln erstens sehr viele Grundstücke selbst, indem wir sie kaufen und nach bestimmten Kriterien wiederverkaufen: an unterschiedliche Akteure wie Genossenschaften, aber auch Bauträger. Es findet dort also nicht nur sozialer Wohnungsbau statt. Zweitens koppeln wir auch bei Grundstücken, die uns nicht gehören, die Baugenehmigung grundsätzlich an soziale Thematiken, sofern rechtlich die Möglichkeit besteht. Um den Anteil an bezahlbarem und gefördertem Wohnungsbau deutlich zu steigern, nutzen wir ein Baulandmodell.

Was macht das Tübinger Baulandmodell aus? Nach welchem Prinzip gehen Sie vor?

Wenn die Stadt neues Planungsrecht auf privaten Flächen vergibt, muss dort mindestens ein Drittel geförderter Wohnungsbau entstehen. Aber auch andere Bereiche, die auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich gebraucht werden, müssen bedient werden.

Und drittens: Wir stecken viele Ressourcen in die Beratung von Initiativen, aber auch von Privatpersonen. Das betrifft beispielsweise auch gemeinschaftliches Wohnen im Alter. Wir fördern und unterstützen also sehr massiv alternative, gemeinwohlorientierte Akteure am Wohnungsmarkt und arbeiten dabei eng mit unserer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft zusammen. Nicht zuletzt entwickeln wir Förderprogramme und geben Impulse für den Bestand. Dort vor allem müssen wir mobilisieren.

Vorfahrt für den Bestand? Ist das so gemeint?

Neubau ist relevant und notwendig. Doch die schöne These der Bundesbauministerin „Bauen, bauen, bauen – und dann wird alles gut“ funktioniert für mich schon aus ökologischen, finanziellen und materiellen Gründen nicht. In der Gesamtsicht ist das nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Der heilige Gral der Wohnungspolitik ist im Grunde die Frage: Wie gehen wir mit der vorhandenen Wohnsubstanz um? – Da haben wir in ganz Deutschland und auch in einem Land wie Baden-Württemberg und ebenso hier in Tübingen ein zunehmendes Mismatch. Das hat mit demografischem Wandel, Haushaltsgrößen, aber auch mit einem Lock-in-Effekt zu tun.

Mismatch und Lock-in-Effekt. Das sollten Sie für Tübingen dann doch näher erklären.

Im Durchschnitt belegen in Tübingen 2,1 bis 2,2 Personen eine Wohnung, tendenziell sogar sinkend. Statistisch gesehen wäre mit derzeit ca. 42.000 bis 44.000 Wohnungen also genug Wohnraum für alle da. Aber er ist auch hier extrem ungleich verteilt: auf der einen Seite, in permanent wachsender Zahl, vor allem Senioren-Haushalte mit 60 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche pro Person, auf der anderen junge Familien mit deutlich weniger. Das ist keine moralische Wertung. Diese Entwicklung hat ihre innere und äußere Logik: Wenn die Wohnungsmärkte draußen schwieriger werden, bleiben die Leute eher lange in ihrer großen Eigentums- oder Mietwohnung. Das ist der sogenannte Lock-in-Effekt.

Bestandsmobilisierung. Welche Möglichkeiten und Ansätze sehen Sie dafür? Was ist vielleicht auch schon in Arbeit?

Das fängt bei Umzugsprämien an, die wir mit dem Land vereinbart haben. Geht weiter über Wohnpartnerschaften: früher bekannt unter „Wohnen für Hilfe“. Setzt sich fort über Wohnraumberatung: Wie kann man Wohnungen teilen und das Baurecht in diesem Sinne auch für Einfamilienhäuser nutzen? Und reicht bis zur Frage: Wie müssen Quartiere und Wohnungen beschaffen sein, damit ein Umzug ein paar Nummern kleiner im Alter überhaupt in Frage kommt? Es berührt auch das Thema Belegungsbindung im Bestand: Wie kann man vorhandenen Wohnraum wieder sozial binden? Hier haben wir einen umfänglichen Werkzeugkasten, den wir immer weiter ausbauen.

Noch einmal zum Neubau – wie viele Wohnungen entstehen jährlich in Tübingen?

Zwischen 300 und 400 Wohnungen jährlich dürften es sein. Das heißt: in etwa das, was gebraucht wird. Das hängt auch vom Jahr ab.

Die Stadt lebt dahingehend von der Hand in den Mund?

Das würde ich nicht sagen. Noch wird jedes Grundstück, das zur Verfügung steht, bebaut. Aber Wohnungsbau ist durch die dramatische Kostenentwicklung bekanntlich schwieriger geworden und die Zurückhaltung der Bauherren spürbar. 500 bis 600 Wohnungen mehr jährlich könnte der Tübinger Wohnungsmarkt locker vertragen. Aber wir sind auch, was Genehmigungsprozesse, Straßenbau, Quartiersentwicklung angeht, an unseren Kapazitätsgrenzen.

Inwiefern spielt Eigentumsbildung in den Wohnungsbauplänen von Tübingen eine Rolle?

Aus Altersvorsorgegründen gibt es daran legitimes Interesse. Deshalb ist Eigentumsbildung bei uns auch ein Thema. Auch im Moment wieder, weil die Eigentumsquote in Tübingen im Sinken begriffen ist. Deshalb brauchen wir verstärkt selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Man muss dabei genau hinschauen und steuern. Wir haben bisher viel privates Bauen ermöglicht. Daraus sind später oft Mietwohnungen geworden und viele dieser privaten Mietverhältnisse gehen doch an den oberen Rand.

Tübingen – eine Vorzeigestadt auch beim Wohnen? Würden Sie da mitgehen?

Natürlich gibt es vieles, womit man noch nicht zufrieden sein kann. Aber wir haben daraus eine Schärfung der Stadtentwicklungspolitik gemacht und inzwischen ein Netzwerk von Akteuren, das wie eine Innovationsmaschine wirkt. Jedes fertige Projekt bringt im Grunde ein weiteres hervor. Das Baugemeinschaftsprojekt „Marie“ ist ein klassisches Beispiel dafür, nachdem die Stadt bereits an anderer Stelle Ankunftswohnungen gebaut hat: dort primär für unsere Fachkräfte im Pflege- und Sozialbereich, aber auch für Dritte offen. Also etwas, was man beim Bewerbungsgespräch mit auf den Tisch legen kann. Deshalb: Ja, wir haben an der Stelle einiges vorzuweisen, was wir über Jahre aufgebaut haben.

Der Name „Marie“ ist vorhin schon gefallen. Was ist an diesem Baugruppenvorhaben so bemerkenswert oder auch ungewöhnlich – neben dem Namen?

Es handelt sich um eine Baugemeinschaft von Unternehmen hier in unserem großen Stadtentwicklungsprojekt Marienburger Straße, daher auch das Kürzel Marie GbR. Insgesamt 15 Unternehmen bauen dort gemeinsam ein Apartmenthaus für ihre Mitarbeiter, darunter die Stadtwerke, Industrie- und Sozialunternehmen, Hoteliers, ein Buchhändler – und ca. 30 Privatleute. Diese große Bandbreite ist das Besondere. Jeder finanziert ein bis vier kleine Apartments inklusive Gemeinschaftseinrichtungen. Gedacht als Sprungbrett für den Tübinger Wohnungsmarkt für Neuankömmlinge, die hier eine Ausbildung oder Arbeit beginnen. Die Unternehmen haben auch verabredet: Bei unterschiedlicher Auslastung kann einer auf die Wohnungen des anderen zurückgreifen.

Wie weit ist das Bauvorhaben? Wann können die Azubis und Fachkräfte dort einziehen?

Im Juni dieses Jahres war erster Spatenstich. Bis Ende Januar 2028 muss das Haus fertig sein. Daran ist die Förderung geknüpft. In das Projekt fließt viel öffentliches Geld. Durch das günstige Grundstück vom Bund – fast zum Nulltarif, die Förderung vom Land und unsere Unterstützung ist es möglich, Mieten von 300 bis 350 Euro kalt für die kleinen Apartments inklusive Gemeinschaftseinrichtungen anzubieten. Weniger Wohnheim, mehr gemeinschaftliches Wohnen – so ist das Projekt angelegt.

Was steht als Nächstes an?

Demnächst folgt der Spatenstich für „Neustart“, ein Riesenprojekt. Dort haben sich in einer Genossenschaft 350 Menschen für bezahlbaren Wohnungsbau zusammengetan – nach Schweizer Modell mit Gemeinschaftseinrichtungen im Erdgeschoss für das gesamte Quartier. Sie werden unter anderem auch von der Baugemeinschaft Marie mitfinanziert. Das sind Projekte, die machen mich glücklich.

Mit Cord Soehlke sprach Wirtschaftsjournalistin Carla Fritz