Abgeltungssteuer
Einkünfte aus Kapitalvermögen werden mit einem festen Steuersatz von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) besteuert. Dies gilt auch für die Guthabenzinsen auf das Bausparguthaben. Die Bausparkasse behält diese Abgeltungssteuer automatisch ein und zahlt sie an das Finanzamt.
Bei der Ermittlung der zu versteuernden Einkünfte aus Kapitalvermögen kann der Sparer-Pauschbetrag abgezogen werden. Hierfür ist ein Freistellungauftrag erforderlich. Der Sparer-Pauschbetrag liegt pro Jahr bei 2.000 Euro für zusammenveranlagte Ehegatten oder Lebenspartner und bei 1.000 Euro für andere Personen. Grundsätzlich ist mit dem Abzug der Abgeltungssteuer aus steuerlicher Sicht alles erledigt.
Eine Angabe der Erträge aus Kapitalvermögen in der „Anlage KAP“ in der Steuererklärung ist daher normalerweise nicht erforderlich. Manchmal kann sich eine freiwillige Angabe in der Steuererklärung lohnen. Dies gilt zum Beispiel, wenn der persönliche Steuersatz des Bausparers unter 25 Prozent liegt.
Abschlussgebühr
Mit Abschluss des Bausparvertrags wird eine Abschlussgebühr fällig. Sie beträgt in der Regel 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.
Absicherung
Zur Absicherung eines Darlehens wird oft ein Grundpfandrecht (d.h. eine Grundschuld oder eine Hypothek) im Grundbuch eingetragen. In dem Fall, dass die Bausparkasse die Finanzierung zusammen mit einer Bank oder einer Versicherung als Darlehensgeber durchführt, kann sich die Bausparkasse gegebenenfalls auch mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch einverstanden erklären. Bei Darlehen bis zu einer Darlehenssumme von 50.000 Euro kann die Bausparkasse auf eine Absicherung durch ein Grundpfandrecht verzichten.
Agio
Bei Auszahlung eines Darlehens kann ein mitausgezahlter Aufschlag (Agio) zur Darlehenssumme vereinbart werden. Das Agio wird in der Regel in Prozent angegeben. Das Gegenstück zum Agio ist das Disagio.
Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag
Informationen zum Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag finden Sie unter dem Begriff „Verbraucherdarlehen“.
Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge (ABB)
In den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (oft als „ABB“ abgekürzt) werden die wesentlichen Regeln für Bausparverträge vereinbart. Sie sind von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt und werden Bestandteil des Bausparvertrag s.
Altersvorsorge-Bausparvertrag
Wenn ein Bausparvertrag als zertifizierter Altersvorsorge-Bausparvertrag nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz abgeschlossen wird, können Sparleistungen und Tilgungen durch die Eigenheimrente gefördert werden.
Altersvorsorgezulagen
Mit Altersvorsorgezulagen und gegebenenfalls Steuervorteilen unterstützt der Staat den Erwerb, den altersgerechten Umbau sowie die energetische Modernisierung einer selbst genutzten Wohnimmobilie (auch „Eigenheimrente“ genannt). Zu den Altersvorsorgezulagen gehören die Grundzulage und die Kinderzulagen. Personen, die einen eigenen Altersvorsorgevertrag nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz abgeschlossen haben und zulageberechtigt sind, können jährlich eine Grundzulage von bis zu 175 Euro und Kinderzulagen von bis zu 300 Euro je Kind erhalten. Für zulageberechtigte Personen unter 25 Jahren zahlt der Staat zusätzlich einen einmaligen Bonus von bis zu 200 Euro.
Wenn eine zulageberechtigte Person einen Altersvorsorge-Bausparvertrag abgeschlossen hat, erhöhen die Altersvorsorgezulagen in der Sparphase sein Bausparguthaben. In der Darlehensphase führen die Altersvorsorgezulagen dazu, dass das Bauspardarlehen schneller zurückgezahlt wird.
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen (auch „Darlehen mit annuitätischer Tilgung“ genannt) zahlt der Darlehensnehmer während der Festzinsperiode gleichbleibende Raten. Diese Raten (auch „Annuitäten“ genannt) enthalten Zins- und Tilgung santeile. Da die Rate bis zum Ende der Festzinsperiode gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit. Gleichzeitig steigt der Tilgung santeil in der Rate an.
Arbeitnehmersparzulage
Die Arbeitnehmersparzulage wird vom Staat für die Anlage von vermögenswirksamen Leistungen gezahlt. Beim Bausparen beträgt der maximal geförderte Betrag bis zu 470 Euro jährlich. Die Arbeitnehmersparzulage beträgt 9 Prozent pro Jahr. Diese Zulage wird für Sparzahlungen gewährt, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen bis zu 80.000 Euro für zusammenveranlagte Ehegatten oder Lebenspartner und bis zu 40.000 Euro für andere Personen beträgt. Bis 2023 lagen diese Einkommensgrenzen bei 17.900 Euro bzw. 35.800 Euro. Die Bindungsfrist für die Arbeitnehmersparzulage beträgt sieben Jahre.
Außergerichtliche Streitbeilegung
Bei der außergerichtlichen Streitbeilegung wird versucht, eine Meinungsverschiedenheit außerhalb eines Gerichts zu beenden. Dies geschieht vor einer unabhängigen Stelle mit Hilfe einer neutralen (unparteiischen und unabhängigen) Person. Eine Form davon ist das Schlichtungsverfahren, das bei Streitigkeiten zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher genutzt werden kann. Dabei können Verbraucher die Hilfe staatlicher oder staatlich anerkannter Schlichtungsstellen in Anspruch nehmen. Bei Streitigkeiten mit einer privaten Bausparkasse können Bausparer das Schlichtungsverfahren des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.V. nutzen.
Bauspardarlehen
Nach der Zuteilung des Bausparvertrags kann der Bausparer bei der Bausparkasse ein Bauspardarlehen beantragen. Das Bauspardarlehen darf nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Bei einem positiven Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung und ausreichender Sicherheit kann ein Darlehensvertrag zwischen der Bausparkasse und dem Bausparer über das Bauspardarlehen geschlossen werden. Bauspardarlehen sind in der Regel durch ein Grundpfandrecht zu sichern. Bei Darlehen bis zu einer Darlehenssumme von 50.000 Euro kann die Bausparkasse auf eine Absicherung durch ein Grundpfandrecht verzichten.
Bausparförderung
Bausparen wird staatlich gefördert durch die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage und die Eigenheimrente. Die Arbeitnehmersparzulage setzt voraus, dass vermögenswirksame Leistungen auf den Bausparvertrag eingezahlt worden sind. Eine Förderung von Sparleistungen oder Tilgungen durch die Eigenheimrente setzt voraus, dass der Bausparvertrag bzw. Darlehensvertrag als sog. „Altersvorsorgevertrag“ nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz anerkannt ist. Für die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie gelten gesetzliche Einkommen sgrenzen.
Bausparguthaben
Dem Bausparkonto werden die eingezahlten Sparleistungen einschließlich aller eingezahlten vermögenswirksamen Leistungen, die Guthabenzinsen sowie gegebenenfalls auch Wohnungsbauprämien gutgeschrieben.
Bei einem zertifizierten Altersvorsorge-Bausparvertrag, der durch die Eigenheimrente gefördert wird, werden auch die staatlichen Altersvorsorgezulagen gutgeschrieben. Die Summe dieser Beträge bildet das Bausparguthaben.
Bausparsumme
Bausparverträge werden über eine vom Bausparer gewählte Bausparsumme abgeschlossen. Die Bausparsumme wird als fester Betrag mit dem Bausparer vereinbart und besteht aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen. Die Bausparsumme ist somit der Betrag, der nach der Zuteilung des Bausparvertrags und Bewilligung des Bauspardarlehens an den Bausparer ausgezahlt wird. Die Bewilligung des Bauspardarlehens setzt eine positive Kreditwürdigkeitsprüfung und eine ausreichende Sicherheit voraus.
Bauspartarif
Der Bauspartarif bestimmt die wesentlichen Merkmale des Bausparvertrags. Diese Merkmale umfassen die Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge, die Gebühren und Entgelte sowie die Höhe der Guthabenzinsen und Darlehenszinsen. Dazu kommen noch die Bestimmungsgrößen für die Zuteilung, wie die Mindestsparzeit und das Mindestsparguthaben. Ein Bauspartarif kann verschiedene Tarifvarianten beinhalten. Besonderheiten ergeben sich bei einem Optionstarif.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist ein Vertrag, den der Bausparer mit der Bausparkasse abschließt. Aufgrund des Bausparvertrags erwirbt der Bausparer nach seinen Sparleistungen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen. Der Bausparer wählt bei Abschluss des Bausparvertrags einen Bauspartarif.
Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Diese Bausparsumme bestimmt zum Beispiel den Regelsparbeitrag und die Tilgungsbeiträge sowie das Mindestsparguthaben.
Nach der Zuteilung des Bausparvertrags und Bewilligung des Bauspardarlehens wird dem Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt. Sie besteht aus dem angesparten Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen.
Wenn ein Bausparvertrag als zertifizierter Altersvorsorge-Bausparvertrag nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz abgeschlossen wird, können Sparleistungen und Tilgungen durch die Eigenheimrente gefördert werden.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld oder einer Hypothek festgelegt wird. Dieser Wert darf den festgestellten Verkaufswert der Immobilie nicht überschreiten.
Bei der Feststellung des Beleihungswerts werden nur die dauerhaften Eigenschaften und der Ertrag berücksichtigt, den die Immobilie bei ordnungsgemäßer Nutzung nachhaltig erzielen kann.
Im Unterschied zum Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert der Immobilie darstellt, berücksichtigt der Beleihungswert mögliche Wertschwankungen und einen Sicherheitsabschlag.
Nach dem Bausparkassengesetz dürfen Bausparkassen ohne ausreichende zusätzliche Sicherheiten Darlehen zur Finanzierung selbstgenutzeten Wohneigentums bis zu einem Beleihungswert von maximal 100 Prozent vergeben. Darlehen zu anderen Finanzierungszwecken dürfen bis zu einem Beleihungswert von maximal 80 Prozent vergeben werden.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden von dem Darlehensgeber ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den noch nicht ausgezahlten Teil der Darlehenssumme eines Darlehens berechnet. Bereitstellungszinsen sind das Entgelt dafür, dass der Darlehensgeber das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen bereitstellt, aber noch nicht auszahlen kann. Dies kann daran liegen, dass noch nicht alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind oder der Darlehensnehmer das Darlehen noch nicht abgerufen hat.
Wurde ein Teil der Darlehenssumme bereits ausgezahlt, zahlt der Darlehensnehmer auf diesen Teil Darlehenszinsen und auf den nicht ausgezahlten Teil Bereitstellungszinsen. Ruft der Darlehensnehmer das vereinbarte Darlehen ganz oder teilweise nicht ab, kann der Darlehensgeber regelmäßig eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.
Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge sehen regelmäßig vor, dass eine Bausparkasse für das bereitgehaltene Bauspardarlehen ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereithaltungszinsen verlangen kann. Die Bausparkasse kann keine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, wenn der Bausparer das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nehmen will.
Bewertungszahl
Die Bewertungszahl wird an bestimmten Stichtagen berechnet. Die Höhe der Bewertungszahl bestimmt die Reihenfolge der Zuteilung von Bausparverträgen. Eine höhere Bewertungszahl eines Bausparvertrags bedeutet, dass dieser Bausparvertrag schneller zugeteilt werden kann als andere Bausparverträge.
Bindungsfrist
Die Bindungsfrist ist wichtig für die Arbeitnehmersparzulage und eventuell für die Wohnungsbauprämie.
Bei der Arbeitnehmersparzulage beträgt die Bindungsfrist sieben Jahre. Das bedeutet, dass der Bausparer nach Ablauf von sieben Jahren frei über das Bausparguthaben verfügen kann, ohne die Arbeitnehmersparzulage zu verlieren.
Für die Wohnungsbauprämie gilt: Wenn der Bausparvertrag ab dem 1. Januar 2009 abgeschlossen worden ist, muss das Bausparguthaben nach der Zuteilung für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz verwendet werden, um die Wohnungsbauprämie nicht zu verlieren.
Zu diesen „wohnwirtschaftlichen Zwecken“ nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz gehören zum Beispiel der Neubau, der Kauf, die Modernisierung oder die energetische Sanierung einer Wohnimmobilie.
Bausparer, die bei Abschluss des Bausparvertrags jünger als 25 Jahre sind, sind von dieser Verwendungsbindung ausgenommen. Sie können nach einer Bindungsfrist von sieben Jahren das Bausparguthaben für beliebige Zwecke verwenden und behalten die Wohnungsbauprämien der letzten sieben Sparjahre. Diese Ausnahme kann jeder Bausparer nur einmal, also nur für einen einzigen vor der Vollendung des 25. Lebensjahres abgeschlossenen Bausparvertrag, nutzen.
Bruttoeinkommen
Das Bruttoeinkommen ist das gesamte Einkommen (alle Einnahmen, zum Beispiel aus Erwerbstätigkeit, aus Kapitalvermögen und aus Vermietung) vor Abzug von Steuern und Sozialabgaben.
Bürgschaft
Eine Bürgschaft ist eine Sicherheit für den Darlehensgeber. Dabei verpflichtet sich eine andere Person (der Bürge), für den Darlehensnehmer unter bestimmten vereinbarten oder gesetzlichen Voraussetzungen Zahlungen an den Darlehensgeber zu leisten, wenn der Darlehensnehmer diese Zahlungen nicht leistet. Bei einer Bankbürgschaft ist der Bürge eine Bank.
Darlehen
Bei einem Darlehen (auch „Kredit“ genannt) stellt ein Darlehensgeber einem Darlehensnehmer aufgrund eines Darlehensvertrags für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zur Verfügung. Dieser Geldbetrag wird zu einem vereinbarten Sollzinssatz verzinst und muss vom Darlehensnehmer in der vereinbarten Laufzeit mit Darlehenszinsen zurückgezahlt werden.
Die Bausparkassen vergeben verschiedene Arten von Darlehen: Bauspardarlehen, Zwischenkredite, Vorfinanzierungskredite (auch „Vorausdarlehen“ genannt) und sonstige Baudarlehen.
Darlehensgeber und Darlehensnehmer
Der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer schließen einen Darlehensvertrag.
Aufgrund dieses Darlehensvertrags stellt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zur Verfügung. Dieser Geldbetrag wird zu einem vereinbarten Sollzinssatz verzinst und muss in der vereinbarten Laufzeit mit Darlehenszinsen an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden.
Bei einem Bauspardarlehen, einem Vorfinanzierungskredit, einem Zwischenkredit oder einem sonstigen Baudarlehen ist die Bausparkasse die Darlehensgeberin und der Bausparer ist der Darlehensnehmer.
Darlehenssumme
Die Darlehenssumme (auch „Darlehensbetrag“ oder „Bruttodarlehensbetrag“ genannt) ist die Höhe des Darlehens, die im Darlehensvertrag vereinbart ist.
Darlehensvermittler
Darlehensvermittler vermitteln Darlehen an Darlehensnehmer und erhalten dafür Provisionen. Die Provision kann von dem Darlehensgeber, von Dritten oder vom Darlehensnehmer gezahlt werden.
Darlehensvertrag
Der Darlehensvertrag ist ein Vertrag, der zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer abgeschlossen wird. Der Darlehensgeber verpflichtet sich im Darlehensvertrag dazu, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag (den Nettodarlehensbetrag) unter gewissen Bedingungen auszuzahlen. Der Darlehensnehmer zahlt dafür die vereinbarten Darlehenszinsen an den Darlehensgeber.
Spätestens am Ende der vereinbarten Laufzeit des Darlehens muss der zurückzuzahlende Gesamtbetrag des Darlehens an den Darlehensgeber gezahlt werden.
Bausparkassen schließen Darlehensverträge über Bauspardarlehen, Vorfinanzierungskredite, Zwischenkredite oder sonstige Baudarlehen ab.
Darlehenszinsen
Der Sollzinssatz bestimmt, wie viele Darlehenszinsen ein Darlehensnehmer für ein Darlehen zahlen muss. Die Höhe des Sollzinssatz es für das Bauspardarlehen wird bei Abschluss des Bausparvertrags mit der Wahl des Bauspartarifs festgelegt. Dieser Zinssatz gilt für die gesamte Vertragslaufzeit, bis der Darlehensnehmer das gesamte Bauspardarlehen zurückgezahlt hat.
Bei Vorfinanzierungskrediten (auch „Vorausdarlehen“ genannt), Zwischenkrediten und sonstigen Baudarlehen bietet die Bausparkasse einen Darlehenszins an, der von den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt abhängt. Der Sollzinssatz kann gebunden sein. Ist der Sollzinssatz gebunden, wird er für die gesamte Laufzeit des Darlehens oder für eine kürzere Festzinsperiode festgelegt.
Disagio
Bei der Auszahlung eines Darlehens kann ein Abschlag (Disagio) von der Darlehenssumme vereinbart werden. Das Disagio wird in der Regel in Prozent angegeben. Beispielsweise werden bei einem Disagio von 1 Prozent bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro nur 99.000 Euro ausgezahlt. Der Darlehensnehmer muss jedoch 100.000 Euro zurückzahlen und Darlehenszinsen hierauf zahlen. Das Gegenstück zum Disagio ist das Agio.
Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins ist der Prozentsatz, der die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr im Verhältnis zur Darlehenssumme angibt. Nach der Preisangabenverordnung muss der effektive Jahreszins als „Preisschild“ für das Darlehen zu Vergleichszwecken angegeben werden. Der effektive Jahreszins berechnet sich aus dem Sollzinssatz und sonstigen Kosten, die der Darlehensnehmer im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu zahlen hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind.
Eigenheimrente
Mit der Eigenheimrente (auch „Wohn-Riester“ genannt) unterstützt der Staat den Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie mit Altersvorsorgezulagen und gegebenenfalls Steuervorteilen. Zu den Altersvorsorgezulagen gehören die Grundzulage und die Kinderzulagen. Zulageberechtigte Personen können jährlich eine Grundzulage von bis zu 175 Euro sowie Kinderzulagen von bis zu 300 Euro je Kind erhalten. Für zulageberechtigte Personen unter 25 Jahren zahlt der Staat zusätzlich einen einmaligen Bonus von bis zu 200 Euro.
Von dieser staatlichen Förderung können auch zulageberechtigte Personen profitieren, die ihr Zuhause altersgerecht oder barrierefrei umbauen. Seit 2024 werden zudem bestimmte Maßnahmen zur energetischen Sanierung mit der Eigenheimrente gefördert.
Voraussetzung für die Förderung sind jährliche Einzahlungen der zulageberechtigten Personen auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag, zum Beispiel einen Altersvorsorge-Bausparvertrag. Die staatliche Förderung kann sowohl für das Ansparen von Eigenkapital auf dem Altersvorsorge-Bausparvertrag als auch für die Tilgung eines dafür aufgenommenen Bauspardarlehens in Anspruch genommen werden.
Für die Eigenheimrente gibt es keine gesetzlichen Einkommen sgrenzen. Die Besteuerung greift erst im Rentenalter (nachgelagerte Besteuerung).
Eigenkapital
Unter Eigenkapital versteht man im Rahmen der Immobilienfinanzierung die Geldmittel, die der Darlehensnehmer zur Verfügung hat, um den Kaufpreis oder die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie zu bezahlen. Zum Eigenkapital gehören beispielsweise Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere und das Bausparguthaben. Vom Eigenkapital zu trennen sind die Eigenleistungen. Das sind Tätigkeiten zum Zwecke des Baus, der Modernisierung oder des Umbaus einer Immobilie, die der Darlehensnehmer mit seiner eigenen Arbeitskraft erbringen kann.
Einkommen
Vom Bruttoeinkommen kann das zu versteuernde Einkommen berechnet werden. Dazu werden Freibeträge, Werbungskosten, Sonderausgaben und weitere mögliche Abzugsbeträge abgezogen. Zu den Abzügen gehören Grundfreibeträge, Freibeträge für Kinder, sowie Abzüge für Werbungskosten und Sonderausgaben, zum Beispiel für Altersvorsorge, Kranken- und Arbeitslosenversicherung.
Das Haushalts-Nettoeinkommen ergibt sich, wenn vom Bruttoeinkommen aller zum Haushalt gehörender Personen die Einkommenssteuer, die Lohnsteuer, die Kirchensteuer und der Solidaritätszuschlag sowie die Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung abgezogen werden. Zu den Pflichtbeiträgen zur Sozialversicherung gehören die Beiträge zur Arbeitslosenversicherung, zur gesetzlichen Rentenversicherung und die Beiträge zur freiwilligen und privaten Krankenversicherung sowie zur sozialen und privaten Pflegeversicherung.
Für Finanzierungszwecke werden von diesem Haushalts-Nettoeinkommen die Kosten der allgemeinen Lebenshaltung und andere feste wirtschaftliche Belastungen abgezogen, um das verfügbare Haushaltseinkommen zu berechnen. Das verfügbare Haushaltseinkommen ist wichtig für die Kreditwürdigkeitsprüfung.
Entgelt
Der Begriff „Entgelt“ wird oft wie der Begriff „Gebühr“ benutzt. Beispielsweise sind Bereitstellungszinsen das Entgelt (die Gebühr) dafür, dass der Darlehensgeber das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen bereitstellt, aber noch nicht auszahlen kann.
ESIS-Merkblatt
Das Europäische Standardisierte Merkblatt (auch „ESIS-Merkblatt“ genannt) enthält vorvertragliche Informationen, die jeder Darlehensnehmer von dem Darlehensgeber oder einem Darlehensvermittler vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags auf Papier oder einem dauerhaften Datenträger erhält. Diese Informationen dienen dazu, den Darlehensnehmer über den wesentlichen Inhalt des Immobiliar-Verbraucherdarlehens zu informieren.
Europäische Standardinformationen für Verbraucherkredite
Die Europäischen Standardinformationen für Verbraucherkredite enthalten vorvertragliche Informationen, die der Darlehensnehmer von der Bausparkasse oder einem Darlehensvermittler vor dem Abschluss eines Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrags auf Papier oder einem dauerhaften Datenträger erhält. Diese Informationen dienen dazu, den Darlehensnehmer über den wesentlichen Inhalt des Allgemein-Verbraucherdarlehens zu informieren.
Festzinsperiode
Die Festzinsperiode ist der Zeitraum, in dem ein fester Sollzinssatz, beispielsweise für einen Vorfinanzierungskredit, vereinbart wird. Die Festzinsperiode wird daher auch als Sollzinsbindung bezeichnet.
Freistellungauftrag
Mit einem Freistellungsauftrag können Sparer den Sparer-Pauschbetrag nutzen, um keine oder weniger Abgeltungssteuer auf ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen zu zahlen. Dies gilt auch für Guthabenzinsen auf das Bausparguthaben. Bausparer können den Sparer-Pauschbetrag zwischen der Bausparkasse und einer oder mehreren Banken aufteilen. Hierfür müssen Bausparer bei der Bausparkasse und bei jeder Bank, bei der sie Einkünfte aus Kapitalvermögen haben, einen Freistellungsauftrag einreichen. Die Summe aller Freistellungsaufträge darf für zusammenveranlagte Ehegatten oder Lebenspartner pro Jahr nicht über 2.000 Euro liegen. Für andere Personen darf diese Summe pro Jahr nicht über 1.000 Euro liegen.
Gesamtbetrag des Darlehens
Der zurückzuzahlende Gesamtbetrag des Darlehens ist der Betrag, den der Darlehensnehmer aufgrund des Darlehensvertrags an den Darlehensgeber zurückzahlen muss. Der Gesamtbetrag des Darlehens umfasst den Nettodarlehensbetrag und die Gesamtkosten des Darlehens.
Gesamtkosten
Die Gesamtkosten umfassen Darlehenszinsen und alle Kosten, die der Darlehensnehmer im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu zahlen hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Die Gesamtkosten sind wichtig für die Ermittlung des effektiven Jahreszinses nach der Preisangabenverordnung.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird. Es enthält die Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Eigentumswohnungen sowie eventuelle Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann Einsicht in das Grundbuch nehmen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie fällig. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt. Er liegt derzeit zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie.
Grundpfandrecht
Zu den Grundpfandrechten gehören die Grundschuld und die Hypothek. Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen. Ein Grundpfandrecht gibt dem Darlehensgeber das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen die Zwangsversteigerung einer Immobilie zu betreiben.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Darlehens in das Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer eine Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens als Sicherheit für andere Darlehen verwenden kann.
Guthabenzinsen
Die Guthabenzinsen sind die Zinsen, die der Bausparer für sein angespartes Bausparguthaben auf seinem Bausparkonto von der Bausparkasse gutgeschrieben bekommt. Ihre Höhe bestimmt sich nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Sie kann je nach Bauspartarif unterschiedlich sein.
Herstellungskosten
Die Herstellungskosten eines Hauses oder einer Wohnung sind die Kosten zur Errichtung dieser Immobilie. Dazu gehören die Kosten für die Erschließung des Grundstücks und für den Architekten. Im weiteren Sinne können auch die Grundstückskosten dazu zählen.
Hypothek
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Darlehens in das Grundbuch eingetragen wird. Die Besonderheit der Hypothek ist, dass sie – im Gegensatz zu der Grundschuld – an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Dies bedeutet, dass sich ihre Höhe mit jeder Tilgung des Darlehensnehmers reduziert und die Hypothek erlischt, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag
Informationen zum Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag finden Sie unter dem Begriff „Verbraucherdarlehen“.
Kapital-Lebensversicherung
Die Kapital-Lebensversicherung (auch „kapitalbildende Lebensversicherung“ genannt) ist eine Kombination aus einer Risiko-Lebensversicherung mit Zahlung im Todesfall und einem langfristigen Sparen bei einem Lebensversicherungsunternehmen mit Zahlung der vereinbarten Versicherungssumme im Erlebensfall nach dem Vertragsende.
Wenn die versicherte Person vor dem vereinbarten Vertragsende stirbt, erhält die im Vertrag begünstigte Person die vereinbarte Versicherungssumme für den Todesfall ausgezahlt. Erlebt die versicherte Person das vereinbarte Vertragsende, wird das angesparte Kapital an den Versicherungsnehmer oder eine andere, von ihm benannte Person ausgezahlt.
Bei einer Kapital-Lebensversicherung zahlt der Versicherungsnehmer monatlich oder jährlich Beiträge an das Versicherungsunternehmen.
Diese Versicherungsbeiträge umfassen einen Kostenanteil, einen Risikoanteil und einen Sparanteil: Einen Teil der Versicherungsbeiträge zieht das Versicherungsunternehmen daher als Kosten ab (Kostenanteil), ein anderer Teil der Beiträge dient für die Zahlung im Todesfall (Risikoanteil) und der übrige Teil der Beiträge wird angespart (Sparanteil).
Der Sparanteil wird mit einem garantierten Zins verzinst. Erlebt die versicherte Person das Vertragsende, zahlt das Versicherungsunternehmen die vertraglich garantierte Versicherungssumme aus. Zusätzlich kann das Versicherungsunternehmen auch einen Anteil an den Gewinnen auszahlen, die es während der Laufzeit erwirtschaftet hat (Überschussbeteiligung).
Kapitalvermögen
Die Einkünfte aus Kapitalvermögen sind in § 20 Absatz 1, 2 und 3 des Einkommen steuergesetzes geregelt. Hierzu gehören beispielsweise Guthabenzinsen auf Bausparguthaben oder andere Sparguthaben sowie Gewinne aus dem Verkauf von Aktien. Die Einkünfte aus Kapitalvermögen in Form von Guthabenzinsen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie auf dem Konto des Sparers gutgeschrieben worden sind. Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen der Abgeltungssteuer. Mit einem Freistellungsauftrag können Sparer den Sparer-Pauschbetrag nutzen, um keine oder weniger Abgeltungssteuer auf ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen zu zahlen.
Kreditwürdigkeitsprüfung
Der Darlehensgeber muss vor dem Abschluss eines Darlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers prüfen.
Der Darlehensgeber darf einen Verbraucherdarlehen svertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.
Kündigung des Bausparvertrags
Meist ist in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge geregelt, dass der Bausparer den Bausparvertrag in der Sparphase des Bausparvertrags jederzeit kündigen kann. Dies gilt auch für die Regelung, dass die Rückzahlung des Bausparguthabens nach Ablauf einer bestimmten Frist verlangt werden kann.
Das Kündigungsrecht des Bausparers kann durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen sein, wenn zu dem Bausparvertrag ein Vorfinanzierungskredit oder ein Zwischenkredit abgeschlossen worden ist. Die Kündigung des Bausparvertrags durch die Bausparkasse ist möglich, wenn sie in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge geregelt ist oder sich aus dem Gesetz ergibt.
Mindestbewertungszahl
Eine der Voraussetzungen für die Zuteilung von Bausparverträgen ist das Erreichen einer bestimmten Höhe der Bewertungszahl. Die Mindestbewertungszahl ergibt sich aus den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Sie kann je nach Bauspartarif unterschiedlich sein.
Mindestsparguthaben
Das Mindestsparguthaben ist der Betrag, den ein Bausparer mindestens ansparen muss, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Das Mindestsparguthaben als Voraussetzung für die Zuteilung ergibt sich aus den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Es kann je nach Bauspartarif unterschiedlich sein.
Mindestsparzeit
Die Mindestsparzeit ist die Mindestdauer, die vergehen muss, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Die Mindestsparzeit als Voraussetzung für die Zuteilung ergibt sich aus den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Sie kann je nach Bauspartarif unterschiedlich sein. Die Mindestsparzeit ist nicht mit der tatsächlichen Wartezeit zu verwechseln.
Nettodarlehensbetrag
Der Nettodarlehensbetrag ist der Auszahlungsbetrag, also der Betrag, den der Darlehensgeber aufgrund des Darlehensvertrags unmittelbar an den Darlehensnehmer oder auf Wunsch des Darlehensnehmers an einen Dritten auszahlt. Wenn beispielsweise ein Disagio vereinbart wird, berechnet sich der auszuzahlende Nettodarlehensbetrag aus der Darlehenssumme abzüglich des Disagios.
Nichtabnahmeentschädigung
Wenn ein Darlehensnehmer ein Darlehen trotz seiner Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag nicht abruft, kann der Darlehensgeber von dem Darlehensnehmer eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Diese Nichtabnahmeentschädigung wird nach den gleichen Regeln berechnet wie die Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge sehen vor, dass beim Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Daher muss bei Bauspardarlehen keine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt werden.
Notarkosten
Bestimmte Rechtsgeschäfte müssen vor einem Notar abgeschlossen werden. Dies gilt beispielsweise für Immobilienkäufe und Grundschuld bestellungen. Hierfür berechnet der Notar die gesetzlich festgelegten Gebühren, möglicherweise Auslagen sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.
Optionstarif
Bei einem Optionstarif hat der Bausparer die Möglichkeit, auch nach Vertragsabschluss die gewählte Tarifvariante zu wechseln. Der Optionstarif ist ein besonderer Bauspartarif.
Regelsparbeitrag
Der Regelsparbeitrag ist die in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge vereinbarte monatliche Sparleistung des Bausparers.
Höhere Sparleistungen beschleunigen die Zuteilung des Bausparvertrag s, geringere Sparleistungen verzögern sie. Wenn die Sparleistungen höher sind als der Regelsparbeitrag, spricht man von Sonderzahlungen. Wenn die gezahlten Sparleistungen geringer sind als der Regelsparbeitrag, kann die Bausparkasse ausstehende Beträge nachfordern, wenn dies in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge vereinbart ist.
Restschuld
Die Restschuld ist der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht an den Darlehensgeber zurückgezahlte Teil des Darlehens. Wenn Darlehenszinsen nicht gezahlt worden sind, gehören diese Zinsen auch zur Restschuld. Die Restschuld ist also die restliche Schuld des Darlehensnehmers aus einem Darlehensvertrag.
Die Restschuld ist bei einem Bauspardarlehen und anderen Annuitätendarlehen abhängig von der Höhe der Tilgung und der Zeit, in der bereits das Darlehen zurückgezahlt wurde.
Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die Tilgung erst nach Ende der Laufzeit des Darlehens. Daher sinkt die Restschuld bei endfälligen Darlehen nicht während der Laufzeit des Darlehens.
Restschuldversicherung
Restschuldversicherungen können unterschiedliche Risiken versichern.
Häufig versicherte Risiken sind Tod, Arbeitsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit. Bei einer Restschuldversicherung leistet das Versicherungsunternehmen – je nach vereinbartem Versicherungsumfang-Zahlungen an den Darlehensgeber, bis die Restschuld zurückgezahlt ist.
Auf diese Weise kann trotz des Eintritts eines versicherten Risikos die Tilgung des Darlehens erfolgen. Als Restschuldversicherung kann auch eine Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen werden.
Risiko-Lebensversicherung
Die Risiko-Lebensversicherung sichert das Todesfallrisiko der versicherten Person ab.
Wenn die versicherte Person (zum Beispiel einer der Hauptverdiener in einer Familie) vor dem vereinbarten Vertragsende der Risiko-Lebensversicherung verstirbt, zahlt das Versicherungsunternehmen die im Versicherungsvertrag vereinbarte Summe aus.
Wird die Risiko-Lebensversicherung als Restschuldversicherung abgeschlossen, wird diese Summe regelmäßig zur Tilgung des Darlehens verwendet. So kann nach dem Tod des Darlehensnehmers ein Zahlungsverzug verhindert werden.
Einige Bausparkassen vermitteln den Abschluss einer Risiko-Lebensversicherung für Bauspardarlehen. Gerade bei einem Bauspardarlehen kann eine Risiko-Lebensversicherung zum Schutz der Familie sinnvoll sein, da die Tilgungsbeiträge aufgrund der eher kurzen Tilgung szeiten beim Bauspardarlehen hoch sein können.
Bei einer Risiko-Lebensversicherung wird – anders als bei der Kapital-Lebensversicherung – kein Kapital angespart.
Sicherheiten
Neben einem Grundpfandrecht kann die Bausparkasse weitere Sicherheiten zur Absicherung eines Darlehens verlangen. Dazu gehören beispielsweise die Abtretung oder Verpfändung von Bausparguthaben, sonstigen Sparguthaben oder Wertpapierdepots, eine Abtretung des Lohns oder Gehalts oder die Bestellung einer Bankbürgschaft. Im Rahmen einer zwangsweisen Verwertung der Sicherheiten können die als Sicherheit dienenden Vermögensgegenstände verkauft werden, um so die Restschuld zurückzuzahlen.
Solidaritätszuschlag
Wenn auf Guthabenzinsen Abgeltungssteuer gezahlt wird, ist auch der Solidaritätszuschlag zu zahlen. Der Solidaritätszuschlag beträgt derzeit 5,5 Prozent und bezieht sich auf die 25 Prozent Abgeltungssteuer. Insgesamt beträgt die Abgeltungssteuer mit Solidaritätszuschlag derzeit 26,38 Prozent.
Sollzinssatz
Der Sollzinssatz ist der vereinbarte Zinssatz für die Darlehenszinsen ohne Berücksichtigung von Agio, Disagio und Kosten. Es gibt zwei Arten von Sollzinssätzen: den gebundenen Sollzinssatz und den veränderlichen Sollzinssatz. Der Sollzinssatz ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit oder für eine Festzinsperiode ein oder mehrere Sollzinssätze als feststehende Prozentzahl vereinbart werden.
Sondertilgung
Die Sondertilgung ist die teilweise oder vollständige vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens. Die Rückzahlung erfolgt vorzeitig, wenn das Darlehen früher zurückgezahlt wird, als im Darlehensvertrag vereinbart.
Bei Bauspardarlehen sind nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge Sondertilgungen jederzeit, in jeder Höhe und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Bei anderen Darlehen hängt die Möglichkeit der Sondertilgung von den mit dem Darlehensgeber getroffenen Vereinbarungen ab.
Sonderzahlungen
Sonderzahlungen sind Sparleistungen des Bausparers, die über die in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge vereinbarten monatlichen Regelsparbeiträge hinausgehen. In den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge ist häufig geregelt, dass die Bausparkasse diese Sonderzahlungen zurückweisen kann.
Sonstiges Baudarlehen
Die Bausparkassen bieten für Darlehensnehmer, die keinen Bausparvertrag haben, Darlehen als „sonstige Baudarlehen“ nach dem Bausparkassengesetz an. Auch diese „sonstigen Baudarlehen“ der Bausparkassen können nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden.
Im Darlehensvertrag wird vereinbart, wie das „sonstige Baudarlehen“ zurückzuzahlen ist. Entweder erfolgt die Rückzahlung annuitätisch (mit monatlich gleichbleibenden Raten aus Darlehenszinsen und Tilgung) oder endfällig, wobei die gesamte Tilgung dann am Ende der Laufzeit des Darlehens erfolgt.
Sparer-Pauschbetrag
Guthabenzinsen gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Sie unterliegen der Abgeltungssteuer sowie dem Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls auch der Kirchensteuer. Mit dem Sparer-Pauschbetrag können Sparer ihre zu versteuernden Einkünfte pauschal senken. Bei zusammenveranlagten Ehegatten oder Lebenspartnern beträgt der jährliche Sparer-Pauschbetrag 2.000 Euro, bei anderen Personen 1.000 Euro. Wenn Bausparer diesen Sparer-Pauschbetrag nutzen wollen, um keine Abgeltungssteuer auf ihre Guthabenzinsen für das Bausparguthaben zu zahlen, sollten sie bei ihrer Bausparkasse einen Freistellungsauftrag abgeben.
Der Sparer-Pauschbetrag kann zwischen der Bausparkasse und einer oder mehreren Banken aufgeteilt werden. Hierfür müssen Bausparer bei der Bausparkasse und bei jeder Bank, bei der sie Einkünfte aus Kapitalvermögen haben, einen Freistellungsauftrag einreichen. Die Summe aller Freistellungsaufträge darf für zusammenveranlagte Ehegatten oder Lebenspartner nicht über 2.000 Euro pro Jahr betragen. Für andere Personen darf sie nicht über 1.000 Euro pro Jahr liegen.
Sparleistungen
Sparleistungen sind die auf einen Bausparvertrag in der Sparphase eingezahlten Beträge. Wenn ein Bausparer Sparleistungen in einer bestimmten Höhe über eine ausreichende Zeit erbracht hat, kann die Zuteilung des Bausparvertrags erfolgen.
Sparphase
Die Sparphase bezeichnet die Zeit vom Abschluss des Bausparvertrags bis zu dessen Beendigung, wenn kein Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird. Falls ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird, endet die Sparphase mit dem Beginn der Darlehen sphase. Der Übergang in die Darlehen sphase erfolgt mit der Auszahlung des Bauspardarlehens nach der Zuteilung.
Tilgung
Die Tilgung ist die Rückzahlung des Darlehens. Bei einer hohen Tilgung zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen schneller zurück als bei einer niedrigen Tilgung.
Ist für ein Darlehen ein gebundener Sollzinssatz vereinbart und will der Darlehensnehmer ein Darlehen vorzeitig (d.h. früher, als im Darlehensvertrag vereinbart) tilgen, muss er gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dies gilt nicht für die vorzeitige Tilgung eines Bauspardarlehen s.
Tilgungsaussetzung
Wenn für ein Darlehen eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird, zahlt der Darlehensnehmer monatlich nur Darlehenszinsen und keine Tilgung. Meist wird vereinbart, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit durch ein Tilgungsaussetzungsprodukt zurückgezahlt wird. Tilgungsaussetzungsprodukte sind zum Beispiel der Bausparvertrag oder die Kapital-Lebensversicherung. Während der Laufzeit des Darlehens wird in diesen Fällen statt einer Tilgung des Darlehens das Tilgungsaussetzungsprodukt bespart, das nach dem Ende der Laufzeit des Darlehens zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden soll.
Bei einem Vorfinanzierungskredit werden eine Tilgungsaussetzung für den Kredit und die Zahlung von Sparleistungen auf den vorfinanzierten Bausparvertrag vereinbart.
Tilgungsbeitrag
Der Tilgungsbeitrag beim Bauspardarlehen (auch „Zins- und Tilgungsbeitrag“ genannt) beinhaltet die Zahlung der Darlehenszinsen und die Tilgung des Bauspardarlehens. Der Tilgungsbeitrag bezahlt somit den Darlehenszins und reduziert die Restschuld des Bauspardarlehens immer weiter. Die Höhe des Tilgungsbeitrags ergibt sich aus dem vereinbarten Bauspartarif. Sie bleibt über die Laufzeit des Bauspardarlehens gleich.
Tilgungsdauer
Die Tilgung sdauer (auch „Tilgungsphase“ genannt) ist die Zeit, in der der Darlehensnehmer sein Darlehen zurückzahlt. Sie ist bei einem Bauspardarlehen abhängig vom gewählten Bauspartarif. Die Tilgungsdauer eines Bauspardarlehens ist umso kürzer, je höher der vereinbarte Tilgungsbeitrag ist. Sondertilgungen können die Tilgungsdauer verkürzen.
Tilgungsplan
Ein Tilgungsplan gibt die Höhe, den Zeitpunkt und die Verteilung der vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu leistenden Zahlungen an. Der Tilgungsplan für ein Bauspardarlehen zeigt auf, in welcher Höhe die Bausparkasse die Zahlungen des Darlehensnehmers für die Tilgung des Darlehens, der Darlehenszinsen und der sonstigen Kosten verwendet.
Verbraucherdarlehen
Bei einem Verbraucherdarlehensvertrag wird das Darlehen zwischen einem Unternehmen (zum Beispiel einer Bausparkasse) in der Rolle des Darlehensgebers und einem Verbraucher in der Rolle des Darlehensnehmers vereinbart.
Verbraucherdarlehen werden gesetzlich in zwei Kategorien eingeteilt: „Allgemein-Verbraucherdarlehen“ und „Immobiliar-Verbraucherdarlehen“.
Diese Kategorien hängen von der konkreten Absicherung des Darlehens und dem Verwendungszweck des Darlehens ab.
Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind alle Darlehen zwischen einem Unternehmer (Bausparkasse) als Darlehensgeber und einem Verbraucher, die entweder
- beispielsweise durch ein Grundpfandrecht abgesichert sind oder
- beispielsweise für den Erwerb des Eigentumsrechts an Grundstücken oder an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden genutzt werden (zum Beispiel Kauf einer Wohnimmobilie oder einer Wohnung),
Allgemein-Verbraucherdarlehen sind Darlehen zwischen einem Unternehmer (zum Beispiel einer Bausparkasse) in der Rolle als Darlehensgeber und einem Verbraucher in der Rolle als Darlehensnehmer, die die oben genannten Voraussetzungen für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht erfüllen. Dazu gehören beispielsweise kleinere Darlehen für Renovierungszwecke.
Verkehrswert
Der Verkehrswert (auch „Marktwert“ genannt) einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt seiner Ermittlung im Falle des Verkaufs der Immobilie erzielt werden kann. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks berücksichtigt. Der Verkehrswert ist in der Regel höher als der Beleihungswert.
Vermögensverhältnisse
Die Vermögensverhältnisse umfassen alle Daten, die sich auf das Vermögen einer Person beziehen. Zu dem Vermögen einer Person gehören in Geld messbare Güter, die Eigentum dieser Person sind. Hierzu gehören beispielsweise Bargeld, Sparguthaben, Bausparguthaben, Kapital-Lebensversicherungen sowie Eigentum an Immobilien. Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers verschlechtern, ist der Darlehensgeber nach gesetzlichen Vorgaben zur Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt.
Vermögenswirksame Leistungen
Jeder Arbeitnehmer, für den vermögenswirksame Leistungen auf einen Bausparvertrag eingezahlt werden, kann vom Staat hierfür jährlich eine Arbeitnehmersparzulage erhalten. Dies setzt voraus, dass das zu versteuernde Einkommen bei zusammenveranlagten Ehegatten oder Lebenspartnern höchstens 80.000 Euro, bei anderen Personen höchstens 40.000 Euro, beträgt.
Häufig zahlen Arbeitgeber zusätzlich zum monatlichen Lohn oder Gehalt vermögenswirksame Leistungen an Arbeitnehmer. Die Zahlung von vermögenswirksamen Leistungen kann sich aus dem Arbeitsvertrag, einem Tarifvertrag oder einer Betriebsvereinbarung ergeben.
Wenn der Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen von weniger als 470 Euro jährlich gewährt, können Arbeitnehmer verlangen, dass der Arbeitgeber aus ihrem Netto-Lohn oder Netto-Gehalt einen zusätzlichen Betrag als vermögenswirksame Leistungen auf den Bausparvertrag einzahlt. Durch so eine Aufstockung der vermögenswirksamen Leistungen können sich diese Arbeitnehmer die volle staatliche Arbeitnehmersparzulage sichern.
Auch wenn Arbeitnehmer von ihrem Arbeitgeber keine vermögenswirksamen Leistungen erhalten, können sie vom Arbeitgeber verlangen, dass er aus ihrem Netto-Lohn oder Netto-Gehalt einen Betrag als vermögenswirksame Leistungen auf ihren Bausparvertrag einzahlt. Dieses Recht aller Arbeitnehmer auf eine vermögenswirksame Anlage von Teilen des Lohns oder Gehalts ergibt sich aus dem Fünften Vermögensbildungsgesetz.
Verpfändung
Die Verpfändung ist eine Sicherheit für den Darlehensgeber.
Verpfändet ein Darlehensnehmer z.B. ein Sparguthaben als Sicherheit für ein Darlehen und kann er später sein Darlehen nicht zurückzahlen, ist der Darlehensgeber nach Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt, das verpfändete Sparguthaben zur Tilgung der Restschuld zu verwenden.
Verwertung der Sicherheiten
Ein Darlehensgeber kann Sicherheiten verwerten, wenn die hierfür vereinbarten oder die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Nach der zwangsweisen Verwertung der Sicherheiten werden die Vermögenswerte, die zur Absicherung des Darlehens dienen, zur Tilgung der Restschuld verwendet. Wenn beispielsweise eine Grundschuld oder eine Hypothek zur Absicherung des Darlehens dient, erfolgt die Verwertung dieser Sicherheiten durch die Zwangsversteigerung der Immobilie durch den Darlehensgeber.
Vorfälligkeitsentschädigung
Als Vorfälligkeitsentschädigung wird der Geldbetrag bezeichnet, den der Darlehensnehmer im Fall der vorzeitigen Rückzählung eines Darlehens oder im Falle der Kündigung des Darlehensvertrags zusätzlich zur Tilgung der Restschuld zahlen muss.
Die Verpflichtung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von bestimmten Voraussetzungen ab, die das Gesetz und der Bundesgerichtshof vorgeben. Die Höhe der zulässigen Vorfälligkeitsentschädigung hängt auch davon ab, ob ein Allgemein-Verbraucherdarlehen oder ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.
Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge sehen vor, dass beim Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Daher können Bauspardarlehen immer ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Diese Besonderheit gilt jedoch nicht für Vorfinanzierungskredite, Zwischenkredite und sonstige Baudarlehen der Bausparkassen.
Vorfinanzierungskredit
Ein Bausparer, dessen Bausparvertrag noch nicht zugeteilt worden ist und der bereits vor der Zuteilung eine Geldsumme für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen benötigt, kann bei der Bausparkasse maximal in Höhe der Bausparsumme einen Vorfinanzierungskredit (auch „Vorausdarlehen“ genannt) beantragen.
Es ist auch möglich, gleichzeitig einen Bausparvertrag und einen Vorfinanzierungskredit abzuschließen.
Für den Vorfinanzierungskredit zahlt der Bausparer Darlehenszinsen. Daneben erbringt er Sparleistungen auf den vorfinanzierten Bausparvertrag, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Nach Zuteilung des Bausparvertrags wird der Vorfinanzierungskredit durch die Bausparsumme, d. h. das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen, abgelöst. Anschließend zahlt der Bausparer nur noch das Bauspardarlehen zurück.
Wenn ein Bausparer die vereinbarte Bausparsumme vor der Zuteilung des Bausparvertrags benötigt und das gegebenenfalls vereinbarte Mindestsparguthaben bereits angespart hat, kann er einen Zwischenkredit beantragen.
Wartezeit
Die Wartezeit ist die Zeit vom Beginn des Bausparvertrags bis zu seiner Zuteilung. Sie kann vom Bausparer teilweise durch die Wahl des Bauspartarifs sowie durch die Höhe und den Zeitpunkt der Sparleistungen beeinflusst werden. Auch die Sparleistungen und die Tilgung sleistungen der übrigen Bausparer wirken auf die Wartezeit ein. Deshalb kann diese im Voraus nur geschätzt, aber von der Bausparkasse nicht zugesagt werden.
Werthaltigkeit einer Sicherheit
Die Sicherheiten eines Darlehensgebers sind werthaltig, wenn sie im Falle ihrer Verwertung ausreichen, um die Restschuld zurückzuzahlen. Beispielsweise hängt die Werthaltigkeit eines Grundpfandrechts an einer Immobilie vom Wert der Immobile ab. Die Werthaltigkeit einer Bürgschaft hängt davon ab, ob der Bürge über genügend Vermögen verfügt, um die Restschuld zurückzuzahlen. Nach den gesetzlichen Vorgaben kann der Darlehensgeber ein Darlehen kündigen, wenn die Werthaltigkeit einer Sicherheit sich wesentlich verschlechtert.
Wohnungsbauprämie
Der Staat fördert die Sparleistungen der Bausparer aufgrund des Wohnungsbau-Prämiengesetzes mit der Wohnungsbauprämie. Die Wohnungsbauprämie steht Bausparern zu, die im Laufe des Sparjahres das 16. Lebensjahr vollendet haben. Außerdem darf das zu versteuernde Jahres einkommen bei zusammenveranlagten Ehegatten oder Lebenspartnern höchstens 70.000 Euro, bei anderen Personen höchstens 35.000 Euro, betragen.
Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent. Sie wird auf Bausparbeiträge von höchstens 1.400 Euro jährlich bei zusammenveranlagten Ehegatten oder Lebenspartnern und höchstens 700 Euro jährlich bei anderen Personen gezahlt. Diese Werte gelten für ab dem Jahr 2021 erbrachte Sparleistungen.
Voraussetzung für die Förderung ist grundsätzlich, dass das Bausparguthaben nach Zuteilung des Bausparvertrags für bestimmte „wohnwirtschaftliche Zwecke“ nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz genutzt wird. Zu diesen „wohnwirtschaftlichen Zwecken“ gehören zum Beispiel der Bau, der Kauf, die Modernisierung oder die energetische Sanierung einer Wohnimmobilie.
Bei den seit dem 1. Januar 2009 abgeschlossenen Bausparverträgen ist die Wohnungsbauprämie dauerhaft an eine bestimmte Verwendung für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz gebunden. Dies gilt auch für Bausparverträge, auf die vor 2009 nicht mindestens ein Regelsparbeitrag eingezahlt worden ist.
Bausparer, die bei Abschluss des Bausparvertrags jünger als 25 Jahre waren, können die Wohnungsbauprämien der letzten sieben Sparjahre jedoch auch dann behalten, wenn sie das Bausparguthaben nicht für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz verwenden. Diese Regelung kann jeder Bausparer, der bei Vertragsabschluss noch nicht 25 Jahre alt war, einmal nutzen.
Wenn der Bausparer einen Bausparvertrag vor dem Jahr 2009 abgeschlossen und mindestens einen Regelsparbeitrag eingezahlt hat, kann er das Bausparguthaben nach Ablauf der Bindungsfrist von sieben Jahren ohne Verlust der Wohnungsbauprämie beliebig verwenden.
Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen
Darlehen der Bausparkassen müssen nach dem Bausparkassengesetz für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Die Liste der zulässigen wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen ist in § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes geregelt. Beispiele für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen sind:
- Neubau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Modernisierung, energetische Sanierung, Umbau, Anbau der Immobilie
- Zahlung von Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie
- Erwerb von Alterswohnsitzen oder Wohnrechten in Senioren-Wohnheimen
Zahlungsverzug
Der Darlehensnehmer gerät in Zahlungsverzug, wenn er seine Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht zum vereinbarten Datum (Fälligkeit) oder nach einer Mahnung des Darlehensgebers erfüllt.
Befindet sich der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug, muss er dem Darlehensgeber den entstandenen Schaden ersetzen.
Beim Zahlungsverzug des Darlehensnehmers kann der Darlehensgeber zudem unter bestimmten Voraussetzungen den Darlehensvertrag kündigen und die Sicherheiten verwerten.
Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen beträgt der vom Darlehensnehmer zu zahlende Verzugszins 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Immobilien-Verbraucherdarlehensverträgen beträgt dieser 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Zusätzlich können Anwalts- sowie Gerichtskosten- und/oder Vollstreckungskosten (z.B. Gebühren für einen Gerichtsvollzieher) anfallen.
Das Risiko, dass ein Darlehensnehmer vor der Tilgung des Darlehens verstirbt und seine Erben in einen Zahlungsverzug geraten, kann durch den Abschluss einer Risiko-Lebensversicherung vermieden werden.
Zusammenveranlagung / zusammenveranlagte Ehegatten und Lebenspartner
Bei einer Zusammenveranlagung geben die zusammenveranlagten Ehegatten oder die Lebenspartner einer eingetragen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz eine gemeinsame Steuererklärung ab und erhalten vom Finanzamt einen gemeinsamen Steuerbescheid.
Eine Zusammenveranlagung ist nur möglich, solange die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner nicht dauernd getrennt leben.
Bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist eine Zusammenveranlagung nicht möglich. Die Partner einer nichtehelichen Gemeinschaft können nur getrennt steuerlich veranlagt werden.
Zuteilung
Ab dem Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrags hält die Bausparkasse die Bausparsumme, bestehend aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen, zur Auszahlung bereit. Ein Bausparvertrag kann erst zugeteilt werden, wenn er nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge ausreichend bespart worden ist.
Die Reihenfolge, in der Bausparverträge zugeteilt werden können, richtet sich nach der Bewertungszahl und hängt auch von der Höhe der von allen Bausparern der Bausparkasse gezahlten Sparleistungen und Tilgungen von Bauspardarlehen ab.
Nach dem Bausparkassengesetz können sich Bausparkassen vor Zuteilung eines Bausparvertrags nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen.
Zuteilungstermin
Der Zuteilungstermin ist der Tag, an dem Bausparverträge zugeteilt werden. Er ist zu unterscheiden von dem Stichtag, der für die Feststellung der Voraussetzungen für die Zuteilung entscheidend ist.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie ist eine zwangsweise Verwertung der Sicherheit durch den Darlehensgeber. Dient beispielsweise eine Grundschuld zur Absicherung eines Darlehens, kann der Darlehensgeber eine Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Dies kann er tun, sobald er die Grundschuld gekündigt hat und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem die Immobilie, die zur Absicherung des Darlehens dient an denjenigen übertragen wird, der das meiste Geld dafür bietet. Wenn der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber Geldbeträge schuldet, kann der Darlehensgeber die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung behalten.
Zwischenkredit
Ein Bausparer, der das Mindestsparguthaben angespart hat und bereits vor der Zuteilung seines Bausparvertrags eine Geldsumme für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen benötigt, kann maximal in Höhe der Bausparsumme einen Zwischenkredit beantragen.
Während der Laufzeit des Zwischenkredites zahlt der Bausparer nur Darlehenszinsen auf den Zwischenkredit. Da das erforderliche Mindestsparguthaben bereits auf dem Bausparvertrag angespart ist, muss der Bausparer keine weiteren Sparleistungen erbringen.
Nach Zuteilung des Bausparvertrags wird der Zwischenkredit durch die Bausparsumme, d. h. das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen, abgelöst. Anschließend zahlt der Bausparer das Bauspardarlehen zurück.
Wenn ein Bausparer die Bausparsumme vor der Zuteilung des Bausparvertrags benötigt, aber das Mindestsparguthaben noch nicht angespart hat, kann er einen Vorfinanzierungskredit beantragen.
