Berlin: In Zeiten hoher Inflation verlieren die Sparformen Girokonto und Sparbuch deutlich an Attraktivität. Investmentfonds und Aktien legen zu. Immobilien und Bausparvertrag sind auf bzw. knapp unter dem Vorjahresniveau. Das ist das Ergebnis einer jährlichen Umfrage zum Sparverhalten der Bundesbürger. Kantar befragte dazu im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen erneut mehr als 2.000 Personen im Alter von über 14 Jahren.
Das Girokonto erreicht 2022 zwar wieder die Spitzenposition. 42 Prozent der Befragten sparen damit Geld. Im Vorjahr waren es allerdings noch 47 Prozent. Unverändert auf Platz 2 steht das Sparbuch. 35 Prozent legen darauf ihr Geld an – nach 43 Prozent im Vorjahr. „Verluste von fünf bzw. acht Prozentpunkten sind eine deutliche Antwort auf Inflationsraten, wie wir sie zuletzt vor 40 Jahren beim ersten Golfkrieg gesehen haben“, kommentierte der Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, Christian König, dieses Ergebnis.
Auf den weiteren Plätzen folgen Renten- und Kapitallebensversicherungen mit 29 Prozent (zuvor 30 Prozent), der Bausparvertrag mit 26 Prozent (zuvor 28 Prozent) und Immobilien mit erneut 26 Prozent.
Dicht dahinter finden sich Investmentfonds mit 25 Prozent, die um zwei Prozentpunkte zulegen konnten. Den größten Sprung nach vorne, verbunden mit einer Verbesserung um zwei Plätze, machten Aktien. Diese Anlageform wird aktuell von 23 Prozent genannt; vor einem Jahr waren es erst 17 Prozent. Die Riester-Rente und kurzfristige Geldanlagen wie Tagesgeldkonten/Festgeldkonten/Termingelder kommen 2022 auf je 19 Prozent nach je 21 Prozent 2021. Auf dem 10. und letzten Platz liegen weiterhin Festverzinsliche Wertpapiere, die unverändert von sieben Prozent der Befragten genannt wurden.
Der Verband der Privaten Bausparkassen hat am 31. März 2022 eine Absichtserklärung (endorsement) des Umweltprogramms der Vereinten Nationen (UNEP) unterzeichnet. Damit bekennt er sich zu deren Nachhaltigkeitszielen. „Im Dialog mit unseren Mitgliedsinstituten und mit deren Unterstützung wirken wir darauf, dass sich die Institute an den `Principles for Sustainable Banking` orientieren und perspektivisch mit einer Selbstverpflichtung befassen“, erklärten der Vorstandsvorsitzende Bernd Hertweck und Hauptgeschäftsführer Christian König. Im Wesentlichen gehe es darum, das Geschäftsmodell der Bausparkassen noch stärker auf Nachhaltigkeitsziele auszurichten und transparent zu dokumentieren.
„Die Aufgabe, künftige Generationen vor dem Klimawandel zu schützen, kann nur mit einer großen Gemeinschaftsanstrengung von Politik, Wirtschaft, Wissenschaft und Gesellschaft gelingen“, so Hertweck. Die Bausparkassen seien sich ihrer Verantwortung bewusst. Einiges sei schon erreicht worden. Die Herausforderungen blieben aber groß. „Sie sollen jetzt verstärkt angegangen werden.“
Mit Blick auf das grüne „E“ (Environment) bei den so genannten ESG-Nachhaltigkeitskriterien verwies Hertweck darauf, dass der Bausparvertrag für Millionen von Bausparerinnen und Bausparer längst zum Energiesparvertrag geworden sei. Über 20 Milliarden Euro flössen derzeit branchenweit pro Jahr in Modernisierungen – davon ein überwiegender Teil in energetische Sanierungen. Hertweck: „Die Bausparkassen zählen damit zu den größten Finanzierern der Energiewende im privaten Wohnungsbau.“
Was das „S“-Kriterium (Social) betreffe, hob Hertweck das an den Genossenschaftsgedanken angelehnte Prinzip der „Hilfe zur Selbsthilfe“ hervor. Bausparen verknüpfe in einzigartiger Weise Eigenkapitalaufbau und Zinssicherheit. Damit unterstütze es vor allem Familien mit Kindern, sich auf solide Weise ihren Lebenstraum von eigenen vier Wänden zu erfüllen. Beim „G“ (Governance) punktete die Bausparidee mit ihrer weitgehend kapitalmarktunabhängigen Finanzierung und einem sicherheitsorientierten Geschäftsmodell, bei dem Kreditvergabe und Anlagegeschäft von Beständigkeit geprägt seien.
König wies auf eine Vielzahl von Maßnahmen hin, die Bausparkassen bereits ergriffen hätten. Dazu zählten im Kontext der ökologischen Nachhaltigkeit zum Beispiel energiesparende Investitionen an Unternehmensstandorten, die Umstellung auf E-Dienstfahrzeuge und die Förderung des mobilen Arbeitens zur Reduzierung des Pendelverkehrs. Im Dialog mit ihren Kundinnen und Kunden stellten Bausparkassen Energiespar-, Modernisierungs- und CO2-Rechner zur Verfügung. Sie böten Kooperationen mit Energieberatern an und seien mit Handwerkern und Herstellern vernetzt, die sich auf die energetische Sanierung spezialisiert hätten. Hinzu kämen maßgeschneiderte und absolut wettbewerbsfähige Angebote für Energieeinsparfinanzierungen. „Die Bausparkassen sind hier voll auf Kurs“, meinte König. Mit dem auf Verbandsebene eingeführten Arbeitskreis „Nachhaltigkeit“ werde man für die weiteren Arbeiten wichtige Impulse setzen können.
Junge Menschen kaufen mit Hilfe von Kommunen alte Häuser, um Ortskerne lebendig zu halten. Solche Initiativen haben zwei zentrale Ziele: Leerstandsvermeidung und Wohneigentumsbildung für Familien. Eine Untersuchung des empirica-Instituts in Berlin im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen hat jetzt das bundesweite Potenzial für „Jung kauft Alt“-Modelle abgeschätzt und skizziert die Inhalte typischer Förderprogramme. „Die Idee verdient die Unterstützung der Bundespolitik“, erklärte dazu der Verbandsvorsitzende Bernd Hertweck. „Wohneigentum ist ein Haltefaktor im ländlichen Raum und kann dazu beitragen, Regionen zu stabilisieren.“
Bundesweit 119 Gemeinden mit „Jung kauft Alt“-Modellen hat das empirica-Institut Berlin identifiziert. Den Anfang machte vor rund 15 Jahren die Gemeinde Hiddenhausen in Nordrein-Westfalen. Dort und in Niedersachen und Hessen finden sich auch die meisten dieser Gemeinden. In Schleswig-Holstein und dem Saarland gibt es jeweils eine, in Sachsen-Anhalt und Baden-Württemberg jeweils zwei und in Bayern und Rheinland-Pfalz jeweils vier Gemeinden.
Acht Gemeinden, in denen „Jung kauft Alt“-Modelle zwischen 2007 und 2017 eingeführt wurden, hat das Institut genauer untersucht. Sie verfolgen vor allem zwei Ziele: Zum einen sollen Leerstände vermieden werden. Dabei zeigt sich, so Institutsleiter Dr. Reiner Braun, dass die Beseitigung bereits vorhandener Leerstände weniger wichtig ist, als möglichen zukünftigen Leerständen vorzubeugen. Zum anderen soll jungen Familien Wohneigentumsbildung ermöglicht werden. Darüber hinaus haben einzelne Gemeinden weitere Ziele formuliert. Diese reichen vom Bremsen des demografischen Wandels über eine verbesserte Auslastung der Infrastruktur und einer energetischen Verbesserung alter Wohngebäude bis hin zur Reduzierung des Flächenverbrauchs.
Förderhöhe und Förderbedingungen
Bei den jährlichen Förderbudgets zeigt sich eine große Bandbreite. Die reicht, weil die Kommunen auch unterschiedlich groß sind, von knapp 10.000 Euro bis zu 210.000 Euro. Im Fokus stehen vor allem junge Haushalte – sowohl Alleinerziehende und Paare mit Kindern, als auch Paare ohne Kinder. Mehrheitlich kommen sie aus der jeweiligen Kommune. Gefördert wird vor allem der Erwerb von Altbauten, die in 80 Prozent der Fälle mindesten 30 Jahre alt sein müssen, in jedem vierten Fall sogar mindestens 40 Jahre. Obwohl die Vermeidung von Leerstand ein wichtiges Ziel ist, knüpfen nur wenige der 119 Gemeinden die Förderung an die Bedingung, dass das Gebäude vor dem Erwerb leerstehen muss. Vielfach wird nicht vorausgesetzt, dass das erworbene Haus saniert oder modernisiert wird. Meist geschieht dies trotzdem. Acht von zehn Kommunen fördern auch ein Altbaugutachten, in dem der Modernisierungszustand der Immobilie und erforderliche Maßnahmen dargestellt werden.
In 85 Prozent der Fälle wird der Förderbetrag über mehrere Jahre verteilt ausgezahlt. Altbaugutachten werden einmalig in der Höhe der entstehenden Kosten gefördert. In fast allen Kommunen gibt es einen Grundbetrag und Kinderzuschüsse. Bei den mehrjährigen Programmen beträgt die Förderung mehrheitlich 600 bis 800 Euro pro Jahr und der Kinderzuschuss 300 bis 400 Euro jährlich. Maximal werden normalerweise zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro Jahr ausgezahlt. Die durchschnittliche Fördersumme je Haushalt in den acht vertieften Kommunen reicht von knapp unter 4.000 bis über 5.000 Euro. Damit trägt die Förderung im Schnitt fünf bis sieben Prozent zu den Modernisierungskosten bei.
Unterstützung durch Städtebauförderung
„Jung kauft Alt-Modelle“, so der Verbandsvorsitzende Bernd Hertweck, „sollten Schule machen.“ Der ländliche Raum verdiene mehr Aufmerksamkeit. „Wo immer es möglich ist, ihn zu revitalisieren, sollte die Chance dazu ergriffen werden.“ Hertweck plädiert für eine neue Gemeinschaftsanstrengung. Der Bund könne in diesem Kontext Modellprojekte auflegen und finanzschwache Gemeinden mit Mitteln aus der Städtebauförderung gezielt unterstützen.
Laut empirica-Institut ergibt eine Revitalisierung von aktuell oder drohenden Leerständen dort Sinn, wo Bedarf bzw. Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist. „Kleingemeinden, die trotz überdurchschnittlicher Leerstände einen hohen Neubauanteil ausweisen, haben ein hohes Revitalisierungspotenzial“, erklärte Institutsleiter Braun. Eine Top 11-Liste mit Gemeinden aus den vier Bundesländern Schleswig-Holstein, Bayern, Rheinland-Pfalz und Mecklenburg-Vorpommern findet sich in der Untersuchung. Diese kann unter www.bausparkassen.de/daten-fakten/studien heruntergeladen werden.
Die privaten Bausparkassen trauern um Dr. Otto Schäfer, der am 27. Dezember 2021 im Alter von 91 Jahren verstorben ist.
Dr. Otto Schäfer hatte von Juli 1986 bis Mai 1992 den Vorsitz des Verbands inne. Zuvor leitete er dreizehn Jahre lang den Rechtsausschuss des Verbands. Der promovierte Jurist war maßgeblich an der Entstehung des Bausparkassengesetzes und dessen Novellierungen beteiligt. Als Mitverfasser aller fünf Auflagen des Kommentars zum Bausparkassengesetz – dem Standardwerk zu bausparrechtlichen Fragen – erwarb er sich hohes Ansehen weit über die Bausparbranche hinaus.
Dr. Otto Schäfer war einer der ersten, die erkannten, welche große Chance die Öffnung Osteuropas für das Traditionsprodukt Bausparen bot. Als langjähriger Vorsitzender des Rechtsausschusses der Europäischen Bausparkassenvereinigung engagierte er sich frühzeitig für einen Export der Bausparidee. Von 1991 bis 1994 wirkte er als Präsident der Europäischen Bausparkassenvereinigung. In diese Zeit fiel die Gründung von Bausparkassen in der Slowakei und Tschechien. Die Umsetzung der EU-Bankengesetzgebung in nationales Recht war ein weiteres Thema, dem er sich in dieser Zeit intensiv widmete.
Die privaten Bausparkassen gedenken des Verstorbenen mit tiefer Dankbarkeit.
Dr. Otto Schäfer hat sich große bleibende Verdienste erworben.
Das Thema Bauen und Wohnen nimmt im frisch veröffentlichten Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP den seiner Bedeutung gemäßen Raum ein. Der Verband der privaten Bausparkassen sowie die Bundesgeschäftsstelle der Landebausparkassen haben die wichtigsten Vorschläge aus diesem Bereich unter die Lupe genommen. Beide Verbände begrüßen, dass die Bundesregierung die Thematik künftig wieder in einem eigenständigen Ministerium für Bauen und Wohnen ansiedeln will.
„Wir freuen uns, dass sich die Ampelkoalition explizit auf die Fahnen geschrieben hat, mehr Menschen zu ermöglichen, im selbst genutzten Eigentum zu wohnen. Daran werden wir die neue Bundesregierung messen – und sie auch regelmäßig erinnern“, so Hauptgeschäftsführer Christian König und Verbandsdirektor Axel Guthmann. Die Bausparkassen bieten sich zugleich als natürlicher Partner an, um dieses Ziel konstruktiv zu begleiten. „Was wir schon heute sagen können: An der Eigenkapitalhürde als momentan größtes Hemmnis für den Eigentumserwerb anzusetzen, ist richtig. Auch eine flexiblere Handhabung der Grunderwerbsteuer durch die Länder kann nur hilfreich sein“.
Erwähnenswert, weil es überlesen werden könnte, sei zudem: Auch beim Neubauziel von 400.000 Wohnungen, darunter 100.000 öffentlich geförderten, haben die Koalitionäre das Wohneigentum nicht vergessen. Sie wollen den sozialen Wohnungsbau inklusive einer sozialen Eigenheimförderung fortführen. Was sich dahinter konkret verbirgt, ist noch offen. „Wir gehen aber davon aus, dass die vorliegenden Vorschläge rund um Miet- und Sozialkauf auf Gehör gestoßen sind und in die Förderung des sozialen Wohnungsbaus integriert werden sollen“, so die Bausparkassenverbände.
Kaum ausgereifter als im Sondierungspapier erscheinen dagegen die Überlegungen zur Reform der privaten Altersvorsorge. Weiterhin lassen die Formulierungen in diesem Kapitel mehr Fragen offen, als sie beantworten. Leider wird nach wie vor mit keiner Silbe erwähnt, dass Wohneigentum zu den besten und beliebtesten Formen der privaten Altersvorsorge gehört. „Es geht also bei der bevorstehenden Konkretisierung darum, nicht ausgerechnet diesen Weg zu verbauen, indem man Ersparnisse in halbstaatlichen Fonds einsperrt“, so König und Guthmann. „Wir sind aber zuversichtlich, dass der Gesetzgeber dieses Problem erkennt und berücksichtigt, um den Menschen die Verwirklichung ihres Traums vom eigenen Zuhause nicht noch schwerer zu machen. Notwendig ist dafür die Entbürokratisierung der staatlich geförderten Eigenheimrente.“
„Konsum“ und „Altersvorsorge“ liegen jetzt fast wieder gleichauf bei den zentralen Sparmotiven in der deutschen Bevölkerung – gefolgt von Wohneigentum. Zu diesem Ergebnis kommt die Herbstumfrage 2021[1] zum Sparverhalten der Bundesbürger. Das Meinungsforschungsinstitut Kantar befragte dazu im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen zum 73. Mal über 2.000 Bundesbürger im Alter von über 14 Jahren.
Mit einem knappen Vorsprung liegt das Sparmotiv „Konsum“ im Sinne späterer Anschaffungen weiter auf dem ersten Platz. 56 Prozent der Befragten nannten es – gegenüber 53 Prozent in der Sommerumfrage. Größter Gewinner ist das Sparmotiv „Altersvorsorge“ mit einem Anstieg um 5 Prozentpunkte von 50 auf 55 Prozent. „Die im Bundestagswahlkampf aufflammende Debatte über die Zukunft der Rente dürfte dazu beigetragen haben“, erklärte Hauptgeschäftsführer Christian König.
Auf dem dritten Rang der Sparmotive befindet sich nach wie vor „Wohneigentum“ – jetzt mit 38 Prozent nach 39 Prozent zuvor. „Frühere Werte oberhalb von 40 Prozent scheinen derzeit nicht erreichbar. König: „Engpässe und steigende Preise in der Baubranche haben hier Spuren hinterlassen.“
Die „Kapitalanlage“ verzeichnet aktuell 29 Prozent. Das entspricht einem Plus von 2 Prozentpunkten gegenüber der Sommerumfrage.
Beim Sparmotiv „Notgroschen“ bleibt es 6 Prozent. Ein Plus um 1 Prozentpunkt von 2 auf 3 Prozent gibt es beim Sparmotiv „Ausbildung der Kinder“.
[1] Die Umfrage fand in der ersten Oktober-Hälfte statt.
Mangelndes Eigenkapital Haupthemmnis für junge Familien beim Wohneigentumserwerb
Große regionale Differenzen beim Ersterwerberpotenzial
Passgenaue Antworten der Politik gefragt
Aufgrund der steigenden Immobilienpreise schaffen immer weniger junge Familien den Sprung über die Eigenkapitalhürde. Im Bundesdurchschnitt hat heute jeder zehnte typische potenzielle Erwerber im Alter von 30 bis 44 Jahren ausreichend Eigenkapital für Wohneigentum im unteren Preissegment. Nur bei 5 Prozent reicht es im mittleren Preissegment. Die regionalen Unterschiede sind aber beträchtlich, wie eine Auswertung des empirica-Instituts im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen zeigt. Auch sind Ausweichstrategien möglich. „Die Politik muss normalverdienenden Familien helfen, sich ihren Traum von eigenen vier Wänden auf solide Weise zu erfüllen“, erklärte dazu der Vorstandsvorsitzende des Verbands, Bernd Hertweck. Dabei müssten Maßnahmen zur nachhaltigen Stärkung der Eigenkapitalbildung durch kurzfristig wirkende wohnungspolitische Instrumente flankiert werden.
Wer Wohneigentum erwerben will, muss zwei Hürden überwinden: Zins und Tilgung müssen mit dem verfügbaren Einkommen tragbar sein. Zudem gilt es die Eigenkapitalhürde zu überwinden. Eine Auswertung des empirica-Instituts für den Verband der Privaten Bausparkassen zeigt, dass aufgrund der Niedrigzinsen und auch bei erhöhter Tilgung die Einkommenshürde für die wenigsten Haushalte ein Problem wäre. Selbst Objektpreise von 300.000 oder 450.000 Euro könnten 51 Prozent bzw. 23 Prozent dieser Haushalte derzeit darstellen. Die Niedrigzinsen erleichtern die Bedienung der Kreditschulden.
Haupthemmnis beim Eigentumserwerb ist mangelndes Eigenkapital. Denn die mit den Niedrigzinsen indirekt einhergehenden höheren Preise pushen den Eigenkapitalbedarf. Dieser wurde in Modellberechnungen konservativ mit 30 Prozent angesetzt: 15 Prozent des Objektpreises, 10 Prozent Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler und 5 Prozent für Unvorhergesehenes. Die Erwerbsnebenkosten werden üblicherweise von Banken nicht finanziert. Der darüber hinausgehende Anteil bietet normalverdienenden Haushalten einen Sicherheitspuffer.
Unter Berücksichtigung regionaler Einkommen und Preise liegt im unteren Preissegment der Eigenkapitalbedarf im Bundesdurchschnitt bei 80.000 Euro. Allerdings haben nur 10 Prozent der potenziellen Ersterwerber ein entsprechendes Geldvermögen in Form von Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere und den Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Damit lässt sich Wohneigentum für rund 270.000 Euro solide finanzieren. Im mittleren Preissegment beträgt der Eigenkapitalbedarf rund 110.000 Euro. Kostet das Objekt beispielsweise 450.000 Euro, bekommen bundesweit nur noch 5 Prozent der jungen Mieterhaushalte ausreichend Eigenkapital zusammen. Das sind aber immerhin mehr als 300.000 Haushalte. Reduzieren lässt sich der Eigenkapitalbedarf durch die klassischen Ausweichstrategien Bestandserwerb und Erwerb im preisgünstigeren Umland. Von Glück kann der reden, der Eigenmittel aus Schenkungen und Erbvorbezügen erwarten darf. Dies spielt immer häufiger bei Finanzierungsanfragen eine Rolle.
Erhebliche regionale Unterschiede
Die Frage, welche Objektpreise finanzierbar wären, wenn ein Haushalt nicht an der Eigenkapitalhürde scheitern soll, wurde in dieser Untersuchung ergänzt um Modellrechnungen auf Basis von regional tatsächlich verlangten Preisen für 401 Landkreise und kreisfreie Städte. Es sollte dargestellt werden, wie groß das realistische Ersterwerberpotenzial ist (siehe Grafik).
Dabei zeigen sich erhebliche regionale Unterschiede: Am seltensten können Mieter in den Landkreisen Havelland oder Oberhavel die Hürde überspringen (jeweils nur zu 1,9 Prozent). Auch in anderen Umlandkreisen von Berlin liegt die Quote nur um die 2 Prozent. Vergleichbar niedrig sind die Anteile auch im Umland von München, insbesondere in den Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen (jeweils unter 3 Prozent).
Auf der anderen Seite der Skala sind zunächst viele westdeutsche Kreise zu finden. So liegt das Ersterwerberpotenzial im hessischen Werra-Meißner-Kreis oder im niedersächsischen Landkreis Holzminden bei über 12 Prozent sowie in etlichen weiteren Regionen bei über 11 Prozent. Pirmasens ist die kreisfreie Stadt mit dem höchsten Ersterwerberpotenzial (11,7 Prozent). Auf Platz 2 folgt Salzgitter mit 11,2 Prozent. Beide Städte sind allerdings eher strukturschwach und zeigen Abwanderungstendenzen.
Die kreisfreien Städte mit den niedrigsten Potenzialen sind nach Potsdam (2,8 Prozent) und Berlin (2,9 Prozent) die Hansestadt Rostock (3,9 Prozent), Leipzig (4,3 Prozent), Jena (4,3 Prozent) und Frankfurt sowie München (je 4,7 Prozent). Genau im Bundesdurchschnitt von 6 Prozent finden sich die Landkreise Landshut, Ortenaukreis, Rhein-Sieg-Kreis, Lörrach und die Städteregion Aachen sowie die Städte Magdeburg, Karlsruhe und Ingolstadt.
Notwendige politische Konsequenzen
„Wohneigentum darf nicht zum Privileg Besserverdienender werden“, betonte Hertweck. „Jeder zweite Mieter träumt davon, in eigenen vier Wänden zu leben. Diese sind der Schlüssel für die Vermögensbildung normalverdienender Haushalte.“ Wer sie dabei unterstütze, sorge für eine gerechtere Vermögensverteilung. Dafür biete sich vor allem auch die längst überfällige Verbesserung der Arbeitnehmersparzulage an.
„Eigene vier Wände sind die beliebteste Form der Altersvorsorge“, fügte Hertweck hinzu. „Die staatliche geförderte Eigenheimrente in Form der ersparten Miete muss deshalb eine frei wählbare und gleichberechtigte Alternative zu einer privaten Geldrente bleiben“, appellierte er an die künftigen Koalitionäre.
Da der Aufbau ausreichenden Eigenkapitals Zeit brauche, seien flankierende Maßnahmen gefragt, die eine Überwindung der Eigenkapitalhürde erleichtern. Dazu zählt Hertweck insbesondere die Senkung der Erwerbsnebenkosten – zum Beispiel durch einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Ein pauschaler Zuschuss, etwa in Form eines Baukindergeldes, senke den Eigenkapitalbedarf in allen Regionen, habe aber bei niedrigeren Preisen auf dem Land einen größeren Potenzialeffekt und wirke dort als Haltefaktor. Geboten sei überdies eine ökologisch verträgliche Ausweisung neuen Baulands – gegebenenfalls mit kompensierenden Maßnahmen an anderer Stelle –, und eine behutsame Nachverdichtung in den Städten. Schließlich könnte die Vergabe von kommunalen Erbbaurechten gezielt zur Unterstützung eigenkapitalarmer Schwellenhaushalte eingesetzt werden – zum Beispiel auch im Rahmen von Mietkaufmodellen, die mit vorhandenen Ansparförderungen kombiniert werden.
Mangelndes Eigenkapital Haupthemmnis für junge Familien beim Wohneigentumserwerb
Große regionale Differenzen beim Ersterwerberpotenzial
Passgenaue Antworten der Politik gefragt
Aufgrund der steigenden Immobilienpreise schaffen immer weniger junge Familien den Sprung über die Eigenkapitalhürde. Im Bundesdurchschnitt hat heute jeder zehnte typische potenzielle Erwerber im Alter von 30 bis 44 Jahren ausreichend Eigenkapital für Wohneigentum im unteren Preissegment. Nur bei 5 Prozent reicht es im mittleren Preissegment. Die regionalen Unterschiede sind aber beträchtlich, wie eine Auswertung des empirica-Instituts im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen zeigt. Auch sind Ausweichstrategien möglich. „Die Politik muss normalverdienenden Familien helfen, sich ihren Traum von eigenen vier Wänden auf solide Weise zu erfüllen“, erklärte dazu der Vorstandsvorsitzende des Verbands, Bernd Hertweck. Dabei müssten Maßnahmen zur nachhaltigen Stärkung der Eigenkapitalbildung durch kurzfristig wirkende wohnungspolitische Instrumente flankiert werden.
Wer Wohneigentum erwerben will, muss zwei Hürden überwinden: Zins und Tilgung müssen mit dem verfügbaren Einkommen tragbar sein. Zudem gilt es die Eigenkapitalhürde zu überwinden. Eine Auswertung des empirica-Instituts für den Verband der Privaten Bausparkassen zeigt, dass aufgrund der Niedrigzinsen und auch bei erhöhter Tilgung die Einkommenshürde für die wenigsten Haushalte ein Problem wäre. Selbst Objektpreise von 300.000 oder 450.000 Euro könnten 51 Prozent bzw. 23 Prozent dieser Haushalte derzeit darstellen. Die Niedrigzinsen erleichtern die Bedienung der Kreditschulden.
Haupthemmnis beim Eigentumserwerb ist mangelndes Eigenkapital. Denn die mit den Niedrigzinsen indirekt einhergehenden höheren Preise pushen den Eigenkapitalbedarf. Dieser wurde in Modellberechnungen konservativ mit 30 Prozent angesetzt: 15 Prozent des Objektpreises, 10 Prozent Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler und 5 Prozent für Unvorhergesehenes. Die Erwerbsnebenkosten werden üblicherweise von Banken nicht finanziert. Der darüber hinausgehende Anteil bietet normalverdienenden Haushalten einen Sicherheitspuffer.
Unter Berücksichtigung regionaler Einkommen und Preise liegt im unteren Preissegment der Eigenkapitalbedarf im Bundesdurchschnitt bei 80.000 Euro. Allerdings haben nur 10 Prozent der potenziellen Ersterwerber ein entsprechendes Geldvermögen in Form von Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere und den Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Damit lässt sich Wohneigentum für rund 270.000 Euro solide finanzieren. Im mittleren Preissegment beträgt der Eigenkapitalbedarf rund 110.000 Euro. Kostet das Objekt beispielsweise 450.000 Euro, bekommen bundesweit nur noch 5 Prozent der jungen Mieterhaushalte ausreichend Eigenkapital zusammen. Das sind aber immerhin mehr als 300.000 Haushalte. Reduzieren lässt sich der Eigenkapitalbedarf durch die klassischen Ausweichstrategien Bestandserwerb und Erwerb im preisgünstigeren Umland. Von Glück kann der reden, der Eigenmittel aus Schenkungen und Erbvorbezügen erwarten darf. Dies spielt immer häufiger bei Finanzierungsanfragen eine Rolle.
Erhebliche regionale Unterschiede
Die Frage, welche Objektpreise finanzierbar wären, wenn ein Haushalt nicht an der Eigenkapitalhürde scheitern soll, wurde in dieser Untersuchung ergänzt um Modellrechnungen auf Basis von regional tatsächlich verlangten Preisen für 401 Landkreise und kreisfreie Städte. Es sollte dargestellt werden, wie groß das realistische Ersterwerberpotenzial ist (siehe Grafik).
Dabei zeigen sich erhebliche regionale Unterschiede: Am seltensten können Mieter in den Landkreisen Havelland oder Oberhavel die Hürde überspringen (jeweils nur zu 1,9 Prozent). Auch in anderen Umlandkreisen von Berlin liegt die Quote nur um die 2 Prozent. Vergleichbar niedrig sind die Anteile auch im Umland von München, insbesondere in den Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen (jeweils unter 3 Prozent).
Auf der anderen Seite der Skala sind zunächst viele westdeutsche Kreise zu finden. So liegt das Ersterwerberpotenzial im hessischen Werra-Meißner-Kreis oder im niedersächsischen Landkreis Holzminden bei über 12 Prozent sowie in etlichen weiteren Regionen bei über 11 Prozent. Pirmasens ist die kreisfreie Stadt mit dem höchsten Ersterwerberpotenzial (11,7 Prozent). Auf Platz 2 folgt Salzgitter mit 11,2 Prozent. Beide Städte sind allerdings eher strukturschwach und zeigen Abwanderungstendenzen.
Die kreisfreien Städte mit den niedrigsten Potenzialen sind nach Potsdam (2,8 Prozent) und Berlin (2,9 Prozent) die Hansestadt Rostock (3,9 Prozent), Leipzig (4,3 Prozent), Jena (4,3 Prozent) und Frankfurt sowie München (je 4,7 Prozent). Genau im Bundesdurchschnitt von 6 Prozent finden sich die Landkreise Landshut, Ortenaukreis, Rhein-Sieg-Kreis, Lörrach und die Städteregion Aachen sowie die Städte Magdeburg, Karlsruhe und Ingolstadt.
Notwendige politische Konsequenzen
„Wohneigentum darf nicht zum Privileg Besserverdienender werden“, betonte Hertweck. „Jeder zweite Mieter träumt davon, in eigenen vier Wänden zu leben. Diese sind der Schlüssel für die Vermögensbildung normalverdienender Haushalte.“ Wer sie dabei unterstütze, sorge für eine gerechtere Vermögensverteilung. Dafür biete sich vor allem auch die längst überfällige Verbesserung der Arbeitnehmersparzulage an.
„Eigene vier Wände sind die beliebteste Form der Altersvorsorge“, fügte Hertweck hinzu. „Die staatliche geförderte Eigenheimrente in Form der ersparten Miete muss deshalb eine frei wählbare und gleichberechtigte Alternative zu einer privaten Geldrente bleiben“, appellierte er an die künftigen Koalitionäre.
Da der Aufbau ausreichenden Eigenkapitals Zeit brauche, seien flankierende Maßnahmen gefragt, die eine Überwindung der Eigenkapitalhürde erleichtern. Dazu zählt Hertweck insbesondere die Senkung der Erwerbsnebenkosten – zum Beispiel durch einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Ein pauschaler Zuschuss, etwa in Form eines Baukindergeldes, senke den Eigenkapitalbedarf in allen Regionen, habe aber bei niedrigeren Preisen auf dem Land einen größeren Potenzialeffekt und wirke dort als Haltefaktor. Geboten sei überdies eine ökologisch verträgliche Ausweisung neuen Baulands – gegebenenfalls mit kompensierenden Maßnahmen an anderer Stelle –, und eine behutsame Nachverdichtung in den Städten. Schließlich könnte die Vergabe von kommunalen Erbbaurechten gezielt zur Unterstützung eigenkapitalarmer Schwellenhaushalte eingesetzt werden – zum Beispiel auch im Rahmen von Mietkaufmodellen, die mit vorhandenen Ansparförderungen kombiniert werden.
Die steigenden Preise machen sieben von zehn Bundesbürgern Sorgen. Das zeigt eine aktuelle Befragung des Meinungsforschungsinstituts Kantar im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen.*
Insgesamt geben dies 67 Prozent an. Große Unterschiede beim Alter sind nicht erkennbar. Bei den 14- bis 39-Jährigen sind es rund 60 Prozent, bei den über 40-Jährigen rund 70 Prozent.
Keine Sorgen vor einer anhaltend hohen Inflation machen sich 32 Prozent.
*Befragt wurden 2.000 Bundesbürger im Alter von über 14 Jahren
Im Jahr 2020 wurden 287 Milliarden Euro zur privaten Wohnungsbaufinanzierung ausgezahlt – 32 Milliarden Euro bzw. 12,9 Prozent mehr als 2019. Darauf wies jetzt der Verband der Privaten Bausparkassen hin.
Die Sparkassen erzielten 89,2 Milliarden Euro (2019: 80 Milliarden Euro). Das entspricht einem Marktanteil von 31,1 Prozent. Mit 71 Milliarden Euro (2019: 61,9 Milliarden Euro) kamen die Genossenschaftsbanken auf einen Marktanteil von 24,7 Prozent. Die Kreditbanken stellten Mittel im Volumen von geschätzten 64,2 Milliarden Euro (2019: 58,3 Milliarden Euro) bereit; ihr Marktanteil lag damit 2020 bei 22,4 Prozent. Die Bausparkassen trugen mit 40,8 Milliarden Euro (2019: 35,4 Milliarden Euro) zur privaten Wohnungsfinanzierung bei. Durch ihren über-durchschnittlichen Zuwachs von 15,3 Prozent erreichten sie einen Marktanteil von 14,2 Prozent.
Mit 10 Milliarden Euro (2019: 8,9 Milliarden Euro) und einem Marktanteil von 3,5 Prozent folgen die Lebensversicherungen. Geschätzte 9,7 Milliarden Euro (2019: 7,5 Milliarden Euro) wurden von den Realkreditinstitute (private Hypothekenbanken und öffentlich-rechtliche Grundkreditanstalten) ausgereicht, was einen Marktanteil von 3,4 Prozent ergab. Auf die Landesbanken entfielen geschätzte 2,1 Milliarden Euro (2019: 2,3 Mrd. Euro) bzw. ein Marktanteil von 0,7 Prozent.
In diesen Zahlen sind auch die durchgeleiteten – auf die Institutsgruppen nicht näher aufgeschlüsselten – Kredite der KfW enthalten. Sie basieren auf Angaben der Verbände bzw. Schätzungen von Prof. Dr. Mechthild Schrooten von der Hochschule Bremen.
Rund 12.000 neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wird das US-Automobilunternehmen Tesla in den kommenden Jahren in der 8.000 Einwohner-Gemeinde Grünheide in der Mark Brandenburg beschäftigen. Bis zu 40.000 neue Wohnungen könnten in der Region entstehen. Die damit verbundenen Herausforderungen waren für den Verband der Privaten Bausparkassen Anlass, das Institut für Zukunftspolitik mit einer Fallstudie zu beauftragen. Dabei zeigt sich vor allem auch, wie wichtig vereinfachte und schnellere Baugenehmigungsverfahren sind.
Mit der „Gigafactory Berlin-Brandenburg“ entsteht eine der größten Autofabriken weltweit in eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Die Region soll zum Vorreiter des Strukturwandels hin zu einer klimaneutralen Mobilität und Wirtschaft werden.
Bis zu 40.000 neue Wohnungen
Die Anforderungen an die Verkehrs-, Wohn- und soziale Infrastruktur in der Region sind ebenso erheblich wie die Konsequenzen für kommende Infrastruktur- und Großprojekte. Bis zu 40.000 neue Wohnungen könnten in der Region entstehen, die damit zu einer der größten europäischen Metropolregionen werden würde.
Die Fallstudie des Instituts für Zukunftspolitik benennt die zentralen Herausforderungen und enthält Aussagen der beiden Bürgermeister der Gemeinde Grünheide, Arne Christiani, und der Stadt Erkner, Henryk Pilz, sowie des Landrats im Landkreis Oder-Spree, Rolf Lindemann. Für Landrat Rolf Lindemann ist „die Investition nach 30 Jahren Strukturwandel mit hoher Arbeitslosigkeit ein wichtiger Lichtblick und eine neue industrielle Grundlage für die nächste Generation.“ Der Bürgermeister der Gemeinde Grünheide nennt als zentralen Faktor: „Wir haben die besten Bildungs- und Ausbildungsbedingungen hier vor Ort und in der Region Potsdam-Cottbus-Frankfurt-Wildau-Berlin.“
Zusammenspiel von Bund, Ländern und Kommunen entscheidend
Henryk Pilz, Bürgermeister der Stadt Erkner, fordert mehr Schnelligkeit auf Landesebene: „Tesla ist nicht zu schnell, unsere Ministerien sind zu langsam, weil Fachpersonal fehlt. Wir müssen agiler und schneller werden.“ Am Ende entscheidet das Zusammenspiel aller Akteure über den Erfolg eines Großvorhabens, fasst Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, die Kurzstudie zusammen: „Insbesondere kleine Kommunen brauchen von Bund und Ländern unbürokratische Unterstützung und schnellere Verfahren bei komplexen Infrastrukturprojekten.“ Mit Blick auf den Bereich Wohnen spricht er sich für ausreichendes Bauland aus, das auch Wohneigentumsbildung ermögliche. Die Bauämter bräuchten ausreichend Personal. Durch einen Verzicht auf überzogene Auflagen könnten zudem Baukosten gesenkt werden.
